房利美针对公寓及合作住房项目的新承保准则

房利美已颁布针对需进行"重大^维修"¹的公寓及合作住房项目单位抵押贷款，以及存在当前或计划中特殊评估费的项目，制定了新的临时承保要求。该指南出台于佛罗里达州萨尔夫赛德市尚普兰南塔楼倒塌事件之后，适用于所有拥有五个及以上相连单位的公寓及合作住房项目。 新规将立即影响公寓单元销售及融资能力，并大幅增加项目业主委员会及管理方需向贷款机构提供的信息范围。该政策适用于2022年2月28日及之后放款的抵押贷款。尽管标注为临时措施，但新规未设定终止日期。

根据房利美于2021年12月15日通过公告2021-38发布的最新指引，由需进行重大维修的公寓或合作项目单元担保的抵押贷款，不得出售给房利美。需进行重大维修的项目在完成必要维修及/或提交工程师检查报告并完成相关记录前，仍不符合销售资格。 新规同时要求贷款机构审查公寓或合作项目单元当前或计划中的特别评估费（即使该单元已全额缴纳），以确认： (i) 特别评估费的征收原因，(ii) 评估总额，(iii) 对于当前特别评估费，确认总额分配合理；对于计划中的特别评估费，确认有充足现金流支持评估目的；(iv) 对于当前特别评估费，确认年度预算金额已全额收取。

此外，在资格审查过程中，公寓项目的业主协会或管理公司需填写多份贷款^{调查问卷²，}内容涉及建筑状况及特别评估事宜，具体包括：(i) 解读管理文件；(ii) 披露所有影响项目的诉讼案件； (iii) 评估单元用途、多单元业主及项目保险；(iv) 收集维修、预算及特别评估相关信息。

从实际操作角度出发，公寓业主委员会和开发商应立即做好准备，及时响应贷款机构关于项目物理状况及当前或计划中的特别评估（如业主协会会议纪要、工程师报告、储备金研究以及项目审查日期前90天内出具的财务报表）的文件和信息请求，同时需警惕这些法规对未来项目维护计划及单元市场流通性的潜在影响。

¹“紧急维修”的定义较为宽泛，但明确包括：(i) 危及生命安全的隐患；(ii) 违反分区、使用、无障碍通行、卫生或安全法规的行为； (iii) 无法通过常规维护解决的重大缺陷（如霉菌滋生、渗水或漏水、过度磨损）；及/或 (iv) 推迟常规维护可能导致的物理劣化加剧、功能/效率不足、运营成本增加或资产价值贬损。

²请参阅新颁布的房利美表格476A（公寓项目问卷补充说明），了解公寓业主协会应准备回答的各类问题。