在2025年6月22日截止期限前，得克萨斯州州长格雷格·阿博特签署了数百项由州议会通过的法案。[1]其中参议院第15号、17号和840号法案将对得州经济适用房建设及特定国家外国实体收购得州房产产生重大影响。[2]这些法案将于2025年9月1日起正式生效。[3]
重振房地产市场
尽管得克萨斯州素有相对宜居的声誉，但当地居民无疑感受到了全国性住房危机的影响。[4]得州审计长2024年10月报告显示，住房可负担性已跌至1985年以来的最低水平。[5]
尽管部分立法者提议限制企业购买住宅房产[6]，但此举在得克萨斯州共和党人中难以推行。取而代之的是，近期通过的两项法案——SB 15和SB 840——旨在通过允许开发商在更多区域、更小地块上建造更多住宅来降低成本。
SB 15和SB 840法案旨在通过限制主要城市对新建住宅物业的市政管制来解决住房负担能力问题。具体而言，这些法案降低了单户住宅地块[7]以及商业区内混合用途或多户住宅的最小面积、密度和配套设施要求[8]。根据SB 15和SB 840法案：
- 某些市政当局必须允许建造至少3,000平方英尺（约279平方米）、宽30英尺（约9米）、深75英尺（约23米）的独栋住宅，并相应调整密度要求。住宅还必须允许建造至少三层，每层高度为10英尺（约3米）。[9]
- 在商业区内建造的混合用途（住宅空间占比65%及以上）及多户住宅（三个及以上单元）建筑，其高度限制不得低于45英尺或商业空间的最高限值。同时禁止采用低于每英亩36个单元的密度限制或低于本市最高密度的规定。[10]
- 某些城市不得再要求住宅单元提供超过一个停车位或带顶棚停车位（包括停车场）。[11]事实上，SB 15法案允许城市要求小型地块共享车道。[12]
- 其他各类市政住房限制也相应缩减，例如退让距离、体量限制或分区规避措施，这些限制可能削弱最大化宜居空间的目标。[13]
SB 840法案更进一步，赋予商业空间所有者将特定非住宅空间改作住宅用途的私有权利。[14]即便在疫情爆发五年后，奥斯汀、达拉斯-沃斯堡和休斯顿的办公楼空置率仍维持在24%至28%之间。[15]通过SB 840法案，立法者旨在为开发商创造机会，使其能够放弃滞销的商业项目，转而尝试开发住宅项目。
- SB 840法案允许在商业、办公、零售或仓储区内，无需重新划分用地类别、申请特殊许可或修改规划方案，即可依法开发多户住宅或混合用途项目。[16]
- 混合用途区域内的住宅建筑不得再被要求包含非住宅用途。[17]
- 任何符合市政土地开发条例的拟议开发项目，均须获得行政审批。[18]
- 对于将使用年限至少五年的商业建筑改造为至少65%住宅用途的情况，该规定禁止进行交通研究、征收缓解费用、增加额外停车位或公用设施、超出建筑规范标准的设计以及征收新的影响费。[19]
这两项法律均适用于人口超过15万且至少部分区域位于人口超过30万的县内的城市。根据美国人口普查局最新年度居民人口估算数据，本州21个最大城市中有19个可能受到影响，包括：
- 休斯顿
- 圣安东尼奥
- 达拉斯
- 奥斯汀
- 沃斯堡
- 埃尔帕索
- 阿灵顿
- 科珀斯克里斯蒂
- 普莱诺
- 拉伯克
- 欧文
- 花环
- 弗里斯科
- 麦金尼
- 格兰普雷里
- 布朗斯维尔
- 基林
- 登顿
- 豆科灌木[20]
SB 15或840法案下的例外情况包括短期租赁、靠近特定政府设施（如机场和污水处理厂）的区域，以及任何产权契约限制、业主协会协议或私人合同。
因违法行为受到不利影响的组织或个人，有权向市政当局寻求宣告性救济和禁令救济，并可要求支付合理的律师费。
限制特定外国实体收购财产
与此同时，相当一部分买家将不得不应对SB 17法案，该法案限制某些外国实体在得克萨斯州购置房产。
过去几年间，美国大量土地被与外国政府（尤其是中国）有关联的实体收购。[21]美国农业部报告显示，2023年中国关联实体在得克萨斯州控制的土地至少达123,708英亩——占全美中国农业用地总量的半数。[22]相比之下，奥斯汀市总面积约为20万英亩。
针对这些事态发展的日益担忧，促使SB 17法案获得通过。该法案将禁止被美国国家情报总监认定为国家安全威胁的国家的外籍个人和实体在该州购买或获取房产。
- 目前被列为指定国家的包括中国、伊朗、朝鲜和俄罗斯。然而，SB 17法案赋予州长酌情权，可对国家或实体进行指定或撤销指定。[23]
- 总检察长可对故意或明知违反SB 17法案而取得德克萨斯州不动产权益的公司或实体提起诉讼。[24]
- 违规者将承担民事处罚，金额为25万美元或涉案不动产权益市场价值的50%（以较高者为准），并须强制剥离相关权益。[25]
- 该法案中的可分割条款规定，若其中任何部分被宣告无效，法院应维持法案其余部分的效力，并解释剩余条款以禁止任何购买或收购行为。[26]
- 总检察长将于2025年9月1日后开始制定该法案的实施细则。[27]
SB 17法案为现有房产所有者提供救济，因其将法案适用范围限定于2025年9月1日及之后发生的房地产权益购买或收购行为。 然而，由于土地本身未获豁免，业主日后可能面临向同类指定实体转让财产的困境。若转让行为未涉及美国或其他非指定国家关联方（例如向同类指定非公民继承财产），则可能面临强制剥离及处罚风险。长远来看，该法案不仅可能禁止指定外国实体进一步购置土地，甚至可能逐步削减现有持有的土地资产。
该法案的提案人、共和党参议员路易斯·科尔克霍斯特（代表布伦汉姆选区）曾于2023年提交过类似的SB 147号法案，但未能在得克萨斯州众议院获得审议。[28]然而如今看来，这项法案或许只是全美范围内一系列类似行动的开端。 2025年7月8日，美国农业部长布鲁克·罗林斯宣布《农场安全行动计划》[29]，声明农业部将协同各州及国会伙伴，通过立法或行政手段"终止来自关切国家或其他外国敌对势力国民对美国农田的直接或间接收购与控制"。[30]
关于福莱律师事务所房地产业务组
福里律师事务所房地产业务组为客户代理遍及美国及海外的各类房地产交易，包括混合用途及多户住宅开发项目。该业务组在佛罗里达州和威斯康星州被《钱伯斯美国》评为领先律所。 此外，本所四位房地产律师获个人排名。依托政府解决方案与遗产规划业务团队的协同优势，我们能就参议院第15号、17号及840号法案等可能影响企业运营的州级或联邦立法，为您提供精准的法律咨询。
特别感谢福里律师事务所达拉斯办公室暑期实习律师卡森·麦克纳布对本文的贡献。
[1]新闻稿，州长格雷格·阿博特办公室，阿博特州长签署第89届例行立法会议期间通过的600余项关键法案（2025年6月21日），https://gov.texas.gov/news/post/governor-abbott-signs-over-600-critical-bills-passed-during-89th-regular-legislative-session。
[2]参议院第15号法案，第89届立法会例会（德克萨斯州，2025年）；参议院第17号法案，第89届立法会例会（德克萨斯州，2025年）；参议院第840号法案，第89届立法会例会（德克萨斯州，2025年）。
[3]参议院第15号法案第2条；参议院第17号法案第8条；参议院第18号法案第5条。
[4]德克萨斯州公共账户审计长，《住房可负担性挑战》（2024年8月），https://comptroller.texas.gov/economy/in-depth/special-reports/housing-affordability/96-1999.pdf。
[5] 同上。
[6]参议院第443号法案，第89届立法会例会（德克萨斯州，2025年）。
[7]S.B. 15.
[8]参议院第840号法案。
[9]S.B. 15.
[10]参议院第840号法案。
[11]参议院第15号法案；参议院第840号法案。
[12]S.B. 15.
[13]参议院第15号法案；参议院第840号法案
[14] 同上。
[15] 办公空间转型将持续至2025年，预计空置率趋于平稳，《商业前沿》2025年1月23日，https://www.commercialedge.com/blog/national-office-report-january-2025/。
[16]S.B. 840.
[17] 同上。
[18] 同上。
[19] 同上。
[20]美国人口普查局，《城市与城镇人口总数：2020-2024年》（2025年5月28日），https://www.census.gov/data/tables/time-series/demo/popest/2020s-total-cities-and-towns.html
[21]美国农业部农场服务局，《截至2023年12月31日外国持有美国农业用地情况》第5页（2024年），https://www.fsa.usda.gov/sites/default/files/2024-12/AFIDAYR2023ReportwithPageNumbers.pdf。
[22] 同上。
[23]S.B. 17.
[24] 同上。
[25] 同上。
[26] 同上。
[27] 同上。
[28]参议院第147号法案，第88届立法会例会（德克萨斯州，2023年）。
[29]美国农业部，《国家农场安全行动计划（2025）》，https://www.usda.gov/sites/default/files/documents/farm-security-nat-sec.pdf。
[30] 同上，第5页。
