《一项宏大而美好的法案》（OBBBA）扩大并修改了机会区政策

机会区税收优惠政策于2017年作为《减税与就业法案》（TCJA）的一部分颁布实施，旨在增加对"合格机会区"（OZs）的长期投资。这些区域由州长提名、美国财政部认证，包括"低收入社区"内的人口普查区段以及与低收入社区毗邻的特定区段。 全美50个州及波多黎各均设有指定普查区，这些区域的指定有效期将持续至2028年底。

根据颁布的法规，机会区税收优惠政策通常为及时将资本资产出售或交换所得应税收益投资于"合格机会基金"(QOF)的投资者提供三项税收优惠：(i) 暂缓确认应税收益，直至2026年12月31日或投资者处置其投资的较早日期； (ii) 若投资持有至2026年12月31日满五年，可永久豁免QOF中10%的应税收益；若持有至2026年12月31日满七年，可额外豁免5%； (iii) 若投资持有十年或以上，处置时投资增值部分可永久免征美国联邦所得税。投资须于2026年12月31日前完成。

《一项宏大而美好的法案》（简称OBBBA）对机会区计划进行如下扩展与修订：

1. 机会区计划将无限期延长：OBBBA自2026年7月1日起设立永久性滚动十年认定周期，用于机会区提名。若获指定为机会区，该区域将自次年1月1日起进入为期十年的机会区有效期。收购"合格机会区商业房产"的适用起始日期已作修订，以匹配滚动认定周期。
2. 经济机会区（OZ）的新认定标准：经济机会区的数量有限，认定标准更为严格：社区必须满足以下任一条件：(i) 家庭收入中位数低于该州或大都市区家庭收入中位数的70%（相较于《减税与就业法案》规定的80%）； 或（二）贫困率至少达20%，且家庭收入中位数低于该州或大都市区家庭收入中位数的125%。与低收入社区毗邻的区域不得被指定为目标区。
3. 递延期限变更：对于2026年12月31日之后进行的投资，递延收益须在包含以下较早时间点的纳税年度予以确认：处置年度或投资于合格机会基金（QOF）后五年。
4. 基础调整变更：若对合格机会基金（QOF）的投资持有满五年，纳税人的基础将在五年期结束前立即增加10%（合格农村机会基金为30%）。 若QOF投资持有满十年（且在三十年内出售），该投资的计税基础将按出售或交换当日的公允市场价值调整（即永久性排除相关收益）。
5. 日落条款的取消：OBBBA取消了原定于2047年12月31日终止合格机会基金（QOF）所有税收优惠的日落条款，改为以投资QOF的日期为基准设定30年期限。 若投资持有期超过30年，其计税基础将在30年期满时按公允市场价值递增，此后处置产生的任何收益均不得从收入中扣除。
6. 加强报告要求：《机会区商业法案》对质量成果基金和"合格机会区企业"均设定了重要的新报告要求，并对未遵守规定的行为实施处罚。

最终法案中遗漏的两项内容：一是修改合格收益的定义，允许通过投资合格机会基金（QOF）将最高1万美元的普通收益递延；二是调整低层级投资要求，原本将允许基金中的基金（FoF）投资。

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