更新 AFIDA 执法：能源和基础设施项目的主要考虑因素

特朗普政府和国会重新关注《1978 年农业外国投资披露法》（AFIDA）的执行，标志着能源和基础设施项目的外资开发商发生了重大转变。自《1978 年农业外商投资披露法》颁布以来，几乎没有根据该法实施过执法处罚。现在，随着外商投资农业用地作为国家安全问题受到越来越严格的审查，以及国会最近提出的几项扩大监督和收紧报告要求的提案，AFIDA 已重新成为能源项目的合规风险，尤其是在该行业越来越依赖外资的情况下。

这种新的执法环境给项目发起人、投资者和法律顾问带来了一些法律、交易和合规方面的考虑。

概述：AFIDA 及其影响范围

AFIDA 的颁布是为了收集有关外国对美国农业用地所有权的信息。根据 AFIDA 及其授权法规，直接或间接拥有至少 10%外国所有权的实体必须向美国农业部（USDA）农业服务局报告美国农业用地的某些收购、处置和用途变更情况。"农业用地 "的定义较为宽泛，包括在过去五年内用于农业、牧业、果园、葡萄园或木材生产的地块--这些类别通常包括被重新用于能源和基础设施开发的土地。

虽然 AFIDA 并不禁止外国所有权，但它规定了强制性的报告义务，并授权对未申报或提交虚假或不完整信息的行为处以巨额民事罚款--可能高达财产公平市场价值的 25%。

重要的是，AFIDA 不仅适用于土地的直接有偿所有权，也适用于 10 年或以上的租赁权益。地役权和或有未来权益（包括期权）被明确排除在外。 

具有长期场地使用权的能源和基础设施项目往往属于 AFIDA 的管辖范围，特别是在施工和运营期间，这就产生了一项容易被忽视的报告义务。

许多州还对外国拥有的农业用地规定了报告和所有权限制，这些限制可能与 AFIDA 规定的限制大相径庭。

AFIDA 执行

美国农业部的任务是收集、跟踪和报告 AFIDA 下的数据，并对违规行为处以民事罚款，最高可达财产公平市场价值的 25%。 

虽然 AFIDA 已存在近五十年，但主要由于美国农业部的资金和人员限制，执法活动历来有限。 然而，近年来，外国对美国农业用地权益的所有权呈爆炸式增长--截至 2023 年 12 月，外国实体持有的美国农业用地约为 4500 万英亩--要求重新进行监管审查的呼声日益高涨。最近的罚款评估数据突出表明了这一趋势：

最近的许多执法行动都以可再生能源和其他能源及基础设施项目为目标，这既反映了这些项目的土地持有规模，也反映了外国资本在能源基础设施投资中的日益增长。此外，随着人们对 AFIDA 认识的提高，近年来提出了一些立法和监管提案，这些提案将影响 AFIDA 的范围和运作，其中包括本届国会提出的三项以上的法案，这些法案主要旨在提高报告要求和加强执法力度。 

因此，在获取、租赁或开发任何程度的外国所有权或投资参与的土地时，都应考虑遵守 AFIDA 和其他州的限制规定。项目参与方应预计未来几年数据收集会加强、审计会更频繁、罚款会更高 并随时了解该领域立法和法规的最新进展，因为任何变化都可能影响合规要求。

结论

AFIDA 的执行曾经在很大程度上是敷衍了事，但现在正成为能源和基础设施行业的一个重要合规风险。随着外国投资继续在项目开发和融资中发挥关键作用，项目参与者不能将 AFIDA 视为事后考虑因素。

相反，投资者和开发商应在地块收购、租赁和融资阶段及早识别潜在的 AFIDA 触发因素；将合规声明和契约纳入交易文件；并为美国农业部、国会和各州监管机构加强审查做好准备--所有这些机构都越来越多地从国家安全的角度来看待农业和农村土地的使用。美国国会最近提出了多项进一步扩大监督和收紧报告要求的提案，参与者必须保持警惕，及时了解立法动态，以确保在快速发展的合规环境中持续合规。