混合用途、公寓式住宅及整体规划社区

我们在为综合开发项目开发商提供咨询方面的经验涵盖全方位服务，不仅助您应对复杂的监管环境，更助您在这个复杂市场中蓬勃发展。福里律师事务所深谙该行业的商业与法律需求，包括物业收购、融资与交易架构设计、项目开发、各类所有权结构规划、产品结构设计以及管理运营。我们的团队在开发项目的所有环节均具备丰富经验，涵盖公寓式住宅及整体规划社区。 我们的经验涵盖全方位服务，不仅助您应对复杂监管环境，更助您在纷繁市场中蓬勃发展。福里律师事务所深谙该行业的商业与法律需求，包括物业收购、融资与交易架构、项目开发、产品结构、销售营销以及管理运营。我们的核心业务领域包括：

• 项目架构设计——就公寓式住宅及整体规划社区的开发提供咨询，确保符合联邦、州及国际法律法规。我们曾协助客户开发从简单到复杂的各类项目，涵盖空中公寓、互惠地役权、码头公寓、公寓式酒店、高尔夫及私人俱乐部社区，以及其他混合用途开发项目。
• 混合用途公寓结构——指导客户为混合用途公寓项目确定最优结构，同时兼顾开发项目的其他组成部分。此外，福里律师事务所还就销售与营销协议及品牌协议提供法律咨询。
• 销售与营销合规—— 协助实现跨司法管辖区的合规要求，涵盖广告规范、消费者保护法规，以及分销销售和促销活动所需的信息披露。
• 收购业务——就收购开发用地相关的收购、出售、融资及房地产问题提供咨询。
• 合资企业与公司架构设计——设计与开发实体所有权相关的合资企业架构。就开发商特有的公司架构设计及税务效率提供咨询。
• 融资—— 就收购及建筑贷款相关事宜为开发商提供咨询服务。
• 零售、娱乐与餐饮整合——为餐厅、夜生活场所及体验式零售空间协商租赁及运营协议。
• 体育场馆开发与建设 – 提供体育场融资、球队与场馆协议、赞助及赛事运营相关咨询服务。
• 活动与场地管理——为音乐会、企业活动及多功能场馆运营制定合同框架。
• 公共与政府关系—— 协助办理政府审批、获取经济发展激励措施并确保合规运营。
• 建筑与基础设施协议——起草并协商开发协议、施工合同及公共基础设施改善项目。
• 品牌与知识产权保护 – 商标注册、品牌授权管理及知识产权问题咨询。
• 管理运营—— 就管理及业主委员会（HOA）治理事宜协商协议。
• 注册与合规管理——协助完成跨司法管辖区的合规工作，包括销售相关的州级注册及信息披露申报。
• 分时度假与私人住宅俱乐部开发项目——构建整合分时度假、私人住宅俱乐部、酒店、住宅单元及其他资产的综合开发项目。
• 品牌与知识产权保护 – 商标注册、品牌授权管理及知识产权问题咨询。
• 雇佣与劳工合规 – 处理酒店业的工资与工时法规、工会谈判及劳动力管理事宜。
• 危机管理与风险缓解——就责任问题、宾客安全、网络安全及声誉风险管理提供法律指导。
• 诉讼与争议解决 – 代理客户处理合同执行、消费者索赔及监管调查等相关争议。

代表性客户

• 为开普港豪华综合开发项目提供咨询服务，该项目包含可同时停泊76艘游艇的深水码头、餐厅、精品店、休闲设施、高层公寓、湖畔小屋、滨水别墅及庄园住宅。
• 就十余个公寓项目的公寓结构、文件编制、注册事宜及跨州土地销售法案合规性问题为客户提供法律咨询。
• 就公寓式酒店及分时度假项目预订计划事宜为客户提供法律咨询。同时就分块土地销售登记及跨州土地销售法案为客户提供法律建议。
• 就混合住宅与零售公寓的结构及文件编制事宜为客户提供法律建议。
• 就位于北卡罗来纳州的公寓式酒店，就公寓文件、注册及州际土地销售法案事宜向客户提供了法律建议。
• 在佛罗里达州狭长地带，为开发商提供法律建议，将其原计划的综合用途酒店及公寓式酒店项目改为分时度假模式，以应对市场环境趋缓的局面。通过信托架构设计，使购买者获得佛罗里达土地信托的产权受益权——既满足不同单元类型的需求，又规避了分区限制规定的公寓式或多业主产权分类——同时支持包含商业、住宅及酒店服务功能的综合开发项目。
• 就公寓式住宅结构、文件编制、注册登记、运营及管理事宜，以及与公寓式住宅及整体规划社区相关的事项，为客户提供法律咨询。
• 就规划建设包含联排别墅、住宅、公寓及商业空间的混合用途总体规划社区事宜，为开发商提供咨询建议。
• 为穆卡利有限公司在安提瓜岛开发的大型综合项目提供治理文件咨询与起草服务，该项目包含82间客房的度假酒店、住宅区、海滩俱乐部及完善的商业与餐饮配套设施。工作内容涵盖租赁及会员计划相关的证券法规与监管细则分析，同时负责起草修订文件以确保全面合规，并与客户及利益相关方紧密协作完善管理制度。
• 协助并指导客户处理与联排别墅社区开发相关的所有结构设计、文件编制、开发建设、销售及营销事宜，该社区将作为酒店租赁项目运营，包括起草租赁管理协议。
• 协助并指导客户处理与联排别墅社区开发相关的开发、销售及营销事宜。
• 协助客户创建公寓与零售混合型商业公寓。
• 协助客户重组规划社区，并就业主委员会及管理事务提供咨询建议。
• 协助加勒比海豪华整体规划社区开发商遵守《州际土地销售披露法》（ILSA）及多州土地分售法规。
• 协助凯亚海滩度假村——佛罗里达州狭长地带入口海滩上的高端社区——完成一项综合开发项目，包含豪宅、联排别墅、公寓、旅馆/酒店、零售空间及海滩俱乐部。福莱律师事务所统筹了整个度假村的总体规划，编制了所有分区文件、销售文件、租赁管理协议及运营协议，并协助处理了与土地使用相关的诉讼事务。
• 为阿瓦隆公园市中心的居住工作两用单元起草了契约及买卖协议。
• 主导了温德姆大酒店清水海滩度假村的复杂谈判工作。该重大综合开发项目包含345间客房的酒店、105套分时度假公寓及完善的共享设施。团队设计了创新的所有权与管理架构，以支持项目双塔设计及度假村级别的配套服务。
• 为科利尔县即将开发的多单元公寓项目准备了公寓文件。办理了《州际土地销售全面披露法》登记手续。协助客户与将负责管理该公寓的现有公寓业主委员会进行谈判并提供法律建议。
• 为安提瓜正在规划的综合度假项目Jolly Harbour Resort提供咨询服务，并准备了业主协会、住宅协会及公寓管理文件。
• 就阿拉巴马州奥兰治海滩玛格丽塔维尔社区内某公寓式酒店的公寓单元租赁计划，为码头登陆有限责任公司提供结构与证券咨询服务。
• 代表开发商开发了一个包含住宅公寓和零售商业单元的公寓项目，该项目是占地22英亩的混合用途开发项目的一部分。
• 代表开发商开发包含住宅公寓、零售空间及商业公寓的综合项目。
• 代表第五大道南控股有限合伙公司（5th Avenue South Holdings LP）在佛罗里达州那不勒斯市开发名为"大道"（The Avenue）的混合用途零售与住宅项目。该项目创建了混合用途零售结构，由两栋与住宅共用的建筑组成。指导客户完成共用建筑文件及公寓产权文件的架构设计，并协助客户进行销售谈判。
• 代表客户规划建设综合度假村项目，该项目位于整体规划社区内，包含度假公寓、分时度假、公寓式住宅及普通住宅等多种业态。工作内容涵盖开发策略咨询、品牌建设、商标注册以及销售与营销备案，以确保项目启动过程的协调一致与合规性。
• 代表一家餐饮管理公司，就某综合娱乐项目内十二家餐饮场所的租赁及经营协议进行谈判。
• 代表一家销售与营销公司，将一个失败的整体规划社区的文件转换为分权所有制，为开发商提供可行的退出策略。该项目还包括与开发商协商客户的安排，为面临销售停滞的第二居所社区提供了为数不多的可行解决方案之一。
• 代表客户在德克萨斯州休斯顿开发豪华综合公寓及酒店项目，就酒店管理协议与品牌方进行谈判，并就技术服务协议进行协商。
• 代表客户处理大型综合开发项目（含住宅、分时度假及零售业态）的文件工作。与温德姆度假产权公司协商达成开发商销售、营销及管理协议，将分时度假权益纳入温德姆度假计划。
• 代表开发商将一个整体规划的商业社区整合到现有整体规划住宅社区的"市中心"区域。
• 代表奥兰多某综合用途商业公寓开发商，该项目包含公寓、餐饮、零售及停车设施。
• 代表开发商处理位于开普科勒尔的一处规划单元开发项目，该项目包含独栋住宅及四个公寓项目。
• 代表奥兰多某豪华全套房公寓式酒店开发商，该项目已成功开发。
• 代表佛罗里达度假开发公司处理其公寓式酒店项目。受经济衰退及融资困难影响，该项目最终陷入工程停滞、单位滞销的困境。当时唯一的退出方案是采用分时度假模式——因佛罗里达州法律规定，未经全体业主及抵押权人一致同意不得设立分时度假项目。福里律师事务所创新设计了度假俱乐部产品，使客户得以通过销售会员资格实现项目退出，同时完全规避了文件条款与法律限制。
• 哈莫克海滩高尔夫度假村及水疗中心由多栋海滨公寓、慵懒河、杰克·尼克劳斯与汤姆·沃森高尔夫球场、餐厅及私人水疗中心组成，构成了这座滨海度假胜地。其姊妹项目游艇港村及水疗中心坐落于佛罗里达州棕榈海岸的内陆水道沿岸，社区内设有滨水公寓单元、住宅用地及船泊位。
• 代表Ingenuity公司（一家在全美知名垂钓湖畔开发失败的整体规划社区开发商），通过重写全部项目文件并建立分时度假产权制度作为退出策略——这是解决停滞度假屋开发项目的少数可行方案之一。该委托还包括准备消费者金融文件，并与贷款方协商以确保最终贷款融资。
• 代表魔幻之地项目，该项目是奥兰多市一个综合性规划社区，包含逾1500套住宅、联排别墅、公寓，以及会议空间、零售区、办公区、酒店及其他配套设施。该社区是我们为魔幻地产集团开发的第二个项目。
• 代表某品牌住宅公寓开发商，与奢侈品牌就住宅营销许可协议、开业前服务协议及住宅管理协议进行谈判。
• 代表公寓楼开发商创建了集零售与公寓于一体的商业共管公寓项目。
• 代表多期主公寓开发商，就分批向多户住宅运营商出售公寓单元事宜进行谈判。协助完成该项目的公寓文件。
• 代表美国领先住宅建筑商托尔兄弟公司（Toll Brothers）处理其位于马里兰州、弗吉尼亚州及北卡罗来纳州的六家高尔夫及体育俱乐部出售事宜。该公司专精于豪华住宅建造。同时就南卡罗来纳州里弗顿角（Riverton Point）综合开发项目的重新定位提供法律咨询，包括起草治理文件及高尔夫俱乐部会员章程。
• 代表惠乐街收购有限责任公司（Wheelock Street Acquisitions, LLC）完成现有公寓90%单位的收购，并成功与剩余持异议业主协商终止原有公寓产权。在成功终止公寓产权后，我们现正代表客户准备公寓销售文件及相关材料。
• 代表一家开发600户活跃成年人社区的开发商，协助其编制文件并确保符合州级及联邦法规要求。
• 代表某房地产开发商在佛罗里达州那不勒斯市开发两期空中公寓项目，该项目横跨四栋混合用途建筑，包含75,000平方英尺零售空间及约50套住宅单元。工作内容涵盖编制主宣言、共享建筑宣言及公寓宣言，以构建并启动该多期开发项目。
• 代表客户就混合用途总体规划社区内四块商业地块的出售事宜，与两名独立买家达成交易。
• 代表奥兰多WQ开发I公司办理单位注册及销售事宜。
• 代表Timbers公司，该公司是混合用途住宅及分时度假公寓的开发商，其公寓项目强制要求业主加入俱乐部会员。
• 代表客户开发结构化混合用途酒店、分时度假及住宅项目。该项目涉及共享主建筑、交叉支持及通行地役权。
• 代表原始开发商、接管该物业的基金以及现今的合约购买方，处理位于大巴哈马岛西端的Sur Mer项目。该项目占地1,457英亩，是一个已部分开发的混合用途度假社区，采用整体规划模式。 未开发地块包含约611个已平整地块及约956英亩土地。项目包含：已部分完工的超级游艇码头（含超级游艇停泊墙）及约6.8英里穿过珊瑚礁与石灰岩开凿的运河；约7.5英里配备太阳能照明与地下管线的混凝土道路及路缘石；私有西端机场；三座近乎完工的海滩俱乐部。 除现有设施外，项目最终规划还包括两座高尔夫球场、一家赌场、一家四星级酒店、独栋住宅及公寓楼。
• 代表奥兰多2000英亩综合规划度假社区——Reunion Resort的原始开发商、接管该物业的基金以及现任业主/运营商。 该开发项目包含多个独栋住宅区、五栋租赁式公寓、一栋混合用途公寓酒店、一栋分时度假公寓，以及配备以下设施的会员俱乐部：三座标志性高尔夫球场（尼克劳斯球场、帕尔默球场和沃森球场）、水上乐园、六家餐厅及酒吧、十座社区泳池、健身中心和网球中心。
• 就现有度假村未来地块的规划与开发事宜，向客户提供了最佳推进方案的建议。
• 协助发起方与机构资本合作伙伴开展多项合资项目，涉及开发单个投资额逾1亿美元的豪华酒店锚定型综合开发项目；其中包括在佛罗里达州、科罗拉多州、加利福尼亚州、巴哈马群岛以及特克斯和凯科斯群岛的多项丽思卡尔顿酒店锚定项目。
• 代表魔力公司集团处理建筑贷款、施工合同及项目开发管理协议事宜。该客户与贷款方、项目经理及承包商等多方签订协议，用于其混合用途总体规划社区三期工程的建设。
• 代表卡西克酒店集团（Cacique Hotel La Penca）就哥斯达黎加首家华尔道夫酒店的品牌授权、管理及住宅许可协议进行谈判。该项目作为瓜纳卡斯特省大型综合度假开发项目的一部分，包含190间客房及25套品牌住宅，需与希尔顿集团进行全面谈判，并另行签订房地产营销协议以支持此跨境合资项目。
• 代表客户设立全新公寓及分时度假俱乐部项目，全面处理组织架构、公寓管理、俱乐部运营及主契约声明等全套文件。工作内容包括组建多个实体机构，确保符合最新法规要求，并起草声明书请愿书以支撑项目架构。
• 就复杂酒店房地产事务代表客户，包括空中空间划分、资产分配与转让、维护义务，以及向非营利组织转让改良设施。通过对管理文件及科罗拉多州法律的详细分析，该项工作厘清了所有权结构与责任归属。
• 代表某公寓开发商处理佛罗里达州公寓的创建与销售事宜，将公寓转换为分时度假模式，并与某知名酒店品牌分时度假公司就多项服务费协议进行谈判。
• 代表开发商开发占地2200英亩的规划社区，包含独栋住宅、七栋公寓楼、分时度假项目、水疗中心及高尔夫球场（尼克劳斯球场、帕尔默球场和沃森球场）。
• 代表密苏里州布兰森市某失败的总体规划社区开发商，就将该项目转型为分时度假村事宜向客户提供法律咨询。
• 代表默比度假村公司为其综合用途酒店及住宅开发项目编制海滩俱乐部文件。
• 代表Sky Management公司为面临融资困境且存在未售单位的半成品公寓酒店项目制定了符合法律规定的退出策略。创新设计了一种度假俱乐部产品——该产品规避了佛罗里达州对分时度假产品要求全体业主一致同意的规定——使客户能够在不违反管理文件的前提下销售会员资格，并可与受监管的分时度假产品组合使用以增强灵活性。
• 代表惠乐街收购有限责任公司（Wheelock Street Acquisitions, LLC）在南海度假村（South Seas Resort）规划建设全产权与分时共享的豪华公寓项目，该项目包含品牌住宅单元。业主将自动成为两个俱乐部的强制性会员。
• 代表一家私营房地产投资公司，参与其对南海岛度假村的重建项目。该项目包括在飓风伊恩几乎完全摧毁度假村后，就翻新计划提供专业建议。我们还参与了俱乐部及其配套设施的重新设计工作。
• 代表私募房地产投资公司Wheelock Street Capital, LLC，为其收购的佛罗里达州西南部某历史悠久的度假社区创建两套独立的俱乐部会员体系。作为品牌重塑、设施升级及未来发展规划的一部分，该客户正为现有业主及未来业主打造多功能配套设施、游艇码头及社交俱乐部。
• 协助一家欧洲度假村开发商提供公司及税务咨询，设立开发与运营实体，并就巴布达岛豪华酒店内玫瑰木品牌住宅的销售方案进行架构设计。该项目为混合用途住宅销售项目，属于整体规划社区。除架构设计咨询外，福里律师事务所还负责起草公寓、俱乐部及购房者销售文件。
• 福莱律师事务所将现有文件进行转换，针对一个失败的总体规划社区创建了分权管理制度作为退出策略。代理服务还包括与贷款方就最终贷款融资进行谈判。
• 代表凯雅开发公司就即将开发的豪华酒店、租赁项目、会所及餐饮业务与珊瑚树公司进行谈判并制定主酒店管理协议。协助客户创建全新酒店及生活方式品牌。
• 代表国际酒店房地产及资产管理公司NEXUS，参与其新合作项目——开发并管理位于佛罗里达州惠灵顿市的全新豪华马术主题住宅俱乐部"The Wellington"。该项目占地600英亩，旨在彰显南佛罗里达地区的卓越风貌。
• 代表业主方凯顿美国公司（澳大利亚开发商的美国子公司），与金普顿酒店就品牌豪华精品酒店的酒店及品牌协议进行谈判。该酒店将作为四栋塔楼组成的十亿美元综合开发项目的核心项目，并为该开发项目中的特定住宅部分提供服务。