分时度假与分权式开发

我们在分时度假和分权度假领域的经验涵盖全方位服务，不仅助您驾驭复杂的监管环境，更助您在这个不断演变的市场中蓬勃发展。我们的律师团队遍布度假产权行业的主要中心，对该行业的商业与法律需求了如指掌，包括物业收购、融资与交易架构设计、项目开发、使用计划、积分与产品结构、销售与营销，以及管理与运营。 我们的核心业务领域包括：

• 收购业务——就收购开发用地相关的收购、出售、融资及房地产问题提供咨询。
• 合资企业与公司架构设计——针对分时度假开发实体所有权的合资企业架构设计。为分时度假及度假产权开发商提供专属的公司架构设计与税务优化建议。
• 项目架构设计——就分时度假、分权所有权及度假俱乐部项目的开发提供咨询，确保符合联邦、州及国际法律法规。我们协助客户制定从简易到复杂的多种使用方案，包括积分计划、轮换使用计划及相关库存管理架构。
• 融资—— 就收购及建设贷款、证券化及抵押事宜为开发商提供咨询服务。
• 混合用途、分层所有权物业及整体规划社区 ——协助客户为涵盖分时度假/分时产权单元及其他组件的混合用途项目设计最优架构。此外，福里律师事务所还就服务费协议、销售与营销协议及品牌协议提供法律咨询。
• 销售与营销合规—— 协助跨司法管辖区遵守广告法规、消费者保护条例，以及分时度假销售和促销活动所需的披露要求。
• 分时度假管理与度假村运营——就度假村管理、交换项目及业主协会治理事宜进行协议谈判。
• 注册与合规管理——协助处理分时度假/分权销售业务的跨辖区合规事宜，包括州级注册及信息披露申报。
• 分时度假与私人住宅俱乐部开发项目—— 构建整合分时度假、私人住宅俱乐部、酒店、住宅单元及其他资产的综合开发项目。
• 消费者融资与转售市场——就融资方案、消费信贷法规及分时度假转售的二级市场交易提供咨询服务。
• 品牌与知识产权保护 – 商标注册、品牌授权管理及知识产权问题咨询。
• 餐饮运营 – 为度假村内设餐厅、酒吧、名厨餐厅及餐饮服务制定合作协议框架。
• 雇佣与劳工合规 – 处理酒店业的工资与工时法规、工会谈判及劳动力管理事宜。
• 技术与宾客服务——提供预订系统、数字平台及新兴技术方面的咨询。
• 危机管理与风险缓解——就责任问题、宾客安全、网络安全及声誉风险管理提供法律指导。
• 诉讼与争议解决 – 代理客户处理合同执行、消费者索赔及监管调查等相关争议。

代表性客户

• 为万豪度假村全球公司创建了一种创新的多物业信托产品架构，在保持有利的税务和会计处理的同时，为豪华分时度假和私人住宅俱乐部市场带来了突破性的竞争优势。该架构实现了灵活的房地产权益、统一的积分系统以及覆盖多家关联度假村的交换平台——这需要在注册、信托法、所有权、高利贷及法律冲突等领域开展复杂的多法域协作。
• 代表万豪度假村全球公司完成从万豪国际集团的分拆，成立一家新的上市公司。工作内容包括起草和审核关键交易文件，如分拆与分配协议、许可协议、管理与过渡服务协议，以及修订后的关联公司协议，以确保分拆过程顺畅且符合合规要求。
• 担任希尔顿度假俱乐部（HGV）收购钻石度假村（Diamond Resorts）的首席分时度假及交换业务法律顾问，该交易以14亿美元股票为基础，促成全球最大独立分时度假运营商与HGV全球品牌的合并。 该交易使HGV业务版图拓展至20余个新市场，并打造出业内规模最大的度假产权平台——将钻石度假村旗下92家度假村及40万业主资源，与HGV现有62处物业及32.5万业主资源实现深度整合。
• 在万豪以47亿美元收购分时度假运营商ILG的交易中担任首席分时度假及交换业务法律顾问；据《Law360》文章《十余家律所主导上半年十大酒店交易》报道，该交易位列2018年第二大酒店并购案。 合并后公司现拥有逾100处物业、65万业主、七大顶级度假品牌，以及覆盖近200万会员、超过3,200家合作度假村的庞大交换网络。
• 就分时度假权益代币化的架构设计与文件制定为客户提供咨询，同时满足联邦及州级资金传输要求，并考虑数字资产的监管要点。工作内容包括拟定信托安排及相关协议，确保完全符合不断演变的分时度假及数字资产法规。
• 代表假日俱乐部度假村公司完成七项分时度假贷款证券化交易，总金额逾14亿美元，包括：橙湖分时度假信托2012-A、橙湖分时度假信托2014-A、橙湖分时度假信托2015-A、橙湖分时度假信托2016-A、 橙湖分时度假信托2018-A、橙湖分时度假信托2019-A及HIN分时度假信托2020-A。
• 为面临融资困境及滞销单位的公寓式酒店开发商提供法律建议，通过创建度假俱乐部会员制结构，在不触发佛罗里达州分时度假项目需全体业主一致同意的强制要求前提下，为其设计可行退出方案。该创新架构使客户得以在不违反管理文件或法定限制的前提下销售会员资格，代表着市场前所未有的创新解决方案。
• 与温德姆度假产权公司协商达成一项涵盖销售、营销及品牌重塑的综合方案，为背负275套滞销房源的公寓项目制定有效退出策略，使该产品在严峻经济形势下成功重启销售。该方案利用原始公寓文件中保留的权利引入分时度假/分时产权模式，同时协商获得应收账款抵押贷款以满足开发商融资需求。
• 代表客户规划建设综合度假村项目，该项目位于整体规划社区内，包含度假公寓、分时度假、公寓式住宅及普通住宅等多种业态。工作内容涵盖开发策略咨询、品牌建设、商标注册以及销售与营销备案，以确保项目启动过程的协调一致与合规性。
• 作为希尔顿度假俱乐部的首席法律顾问，参与多项重大交易，包括： 以1.75亿美元收购纽约市某208间客房酒店，将其改造为212套"都市度假"单元；以及向墨西哥洛斯卡沃斯希尔顿海滩高尔夫度假村的合资企业支付4100万美元定金，购入该度假村375间客房中的87间，总交易额约5000万美元。
• 代表客户就项目文件及消费金融文件提供本地法律意见，成功发行4亿美元高级担保定期贷款A（A级），到期日为2028年1月，定价为SOFR加175个基点。该笔资金将用于部分提前偿还13亿美元定期贷款B（B级），该贷款到期日为2028年8月。
• 代表Club Exploria有限责任公司应对北卡罗来纳州总检察长提起的执法诉讼，成功就关键的法定时效问题提出抗辩。本案最终以客户无需支付任何款项、仅签署要求未来合规的同意令告终，彰显了本所在州总检察长事务及诉讼策略领域的卓越实力。
• 代表佛罗里达度假开发公司处理其公寓式酒店项目。受经济衰退及融资困难影响，该项目最终陷入工程停滞、单位滞销的困境。当时唯一的退出方案是采用分时度假模式——因佛罗里达州法律规定，未经全体业主及抵押权人一致同意不得设立分时度假项目。福里律师事务所创新设计了度假俱乐部产品，使客户得以通过销售会员资格实现项目退出，同时完全规避了文件条款与法律限制。
• 代表Ingenuity公司（一家在全美知名垂钓湖畔开发失败的整体规划社区开发商），通过重写全部项目文件并建立分时度假产权制度作为退出策略——这是解决停滞度假屋开发项目的少数可行方案之一。该委托还包括准备消费者金融文件，并与贷款方协商以确保最终贷款融资。
• 代表金伍德国际度假村就收购LRA OBB有限公司、度假村控股（巴哈马）有限公司及G-LA度假村控股有限责任公司旗下Reunion Cay度假村的各项资产进行谈判，总交易金额达2900万美元。代表开发商推进占地2000英亩的规划单元开发项目，规划内容包括独立住宅、公寓、帕尔默设计的高尔夫球场、游艇码头及机场。
• 代表加速资产公司（Accelerated Assets）作为服务商/发起人，参与其1.9419亿美元的Accelerated 2021-1H有限责任公司交易。
• 代表希尔顿度假村集团（Hilton Grand Vacations Inc）就其3亿美元的希尔顿度假村信托2020-A交易进行税务审查。
• 代表钻石度假村处理了一笔瑕疵资产证券化交易。
• 代表一家分时度假贷款公司，根据144A规则和S条例发行了1.6亿美元的资产支持证券。
• 代表一家分时度假贷款公司完成3.25亿美元银团循环贷款融资。
• 为客户创建基于信托的高端休闲车度假/旅行俱乐部提供咨询。就预订计划、消费者金融、税务及实体结构、交换公司关联问题等事项提供专业建议。
• 就五处公寓及整体规划社区的公寓结构、文件编制、注册登记、运营及管理事宜，为瑞马克房地产集团提供法律咨询。
• 为一家大型国际分时度假开发商提供法律咨询，协助其重组分时度假项目并转型为积分制使用体系。
• 协助客户构建旅游俱乐部产品的法律架构，确保其不违反当地严格的土地使用限制。我们与客户共同打造了具有品牌特色的旅游俱乐部产品，该产品在商业上具有可行性，同时严格遵守极为有限的土地使用法规。
• 协助客户就附属协议进行谈判，并就互惠使用协议进行协商。
• 针对旅行销售商、买家俱乐部及消费者会员法，开展了覆盖全美50个州的全面法律调研，为全国性折扣计划的推行提供支持。通过分析法规、条例及立法历史，并协同主管律师及助理完成修订工作，最终交付了详尽的研究图表与合规指导方案。
• 富乐律师事务所作为万豪国际集团在该交易中的主要分时度假及交换业务法律顾问提供咨询服务。奥兰多办公室合伙人比尔·格思里领导团队，奥兰多办公室合伙人丹·巴赫拉克与马特·贾萨克协助完成工作。
• 协助并指导客户完成现有分时度假村及毗邻酒店的收购事宜。协助客户制定分时度假计划。
• 协助并指导客户处理与多地点分时度假信托开发相关的所有事宜，包括创建、架构设计、开发、销售及营销问题。
• 担任希尔顿大度假信托2025-2项目4亿美元分时度假贷款证券化交易的本地法律顾问。
• 就收购现有酒店并将其改造为分时度假村事宜，为客户进行谈判并提供法律建议。
• 为全国性分时度假地产项目起草本地法律意见书，并为所有产品提供电子认证文件意见书。
• 代表分时度假销售与营销公司，就与分时度假开发商签订的服务费协议进行谈判。
• 代表某公共分时度假公司就其4.5亿美元证券化项目提供法律意见。
• 代表某分时度假公司就3.75亿美元分时度假贷款证券化项目出具本地法律意见书。该项目共发行四类票据。
• 代表BVG度假别墅有限公司，就股权式度假俱乐部的架构设计、融资安排及实施事宜提供法律服务。
• 作为本地法律顾问，代表客户处理价值4.7亿美元的度假产权贷款证券化项目，全面审查并起草法律意见书。协调各方解决未决问题，最终将签署完成的法律意见书交付托管账户。
• 代表客户推进分时度假法律现代化进程，具体工作包括：审查现行法规、起草拟议的法律修订草案，并与利益相关方开展协作。最终提交的修订法案充分吸纳了行业反馈意见，并强化了监管框架。
• 代表某公寓开发商处理佛罗里达州公寓的创建与销售事宜，将公寓转换为分时度假模式，并与某知名酒店品牌分时度假公司就多项服务费协议进行谈判。
• 代表密苏里州布兰森市某失败的总体规划社区开发商，就将该项目转型为分时度假村事宜向客户提供法律咨询。
• 代表一家大型加勒比时租度假公司，制定了涵盖圣马丁岛和库拉索岛的多地点时租度假计划。
• 代表一家公开上市的分时度假开发商，就分阶段收购纽约市逾150个单位的定制建设购销协议进行谈判。
• 代表Sky Management公司为面临融资困境且存在未售单位的半成品公寓酒店项目制定了符合法律规定的退出策略。创新设计了一种度假俱乐部产品——该产品规避了佛罗里达州对分时度假产品要求全体业主一致同意的规定——使客户能够在不违反管理文件的前提下销售会员资格，并可与受监管的分时度假产品组合使用以增强灵活性。
• 代表美国度假村开发协会起草非司法止赎立法提案，该提案最终成为法律。
• 就德克萨斯州分时度假村的创建事宜为分时度假开发商提供法律咨询，包括注册、运营、加盟及消费金融建议。
• 就威廉斯堡分时度假村转换为积分制叠加模式事宜，为客户提供了法律建议。
• 代表某失败住宅公寓项目的开发商，受托将前期文件转换为分权制公寓方案作为退出策略。在与贷款方及购房者的谈判中代表客户进行交涉。
• 代表某酒店及分时度假服务客户，就分时度假业主因性犯罪定罪被禁止使用度假设施而提起的诉讼进行辩护。 
• 在客户从万豪国际分拆期间，被借调至客户方协助其内部法律团队。
• 就客户开发的分时度假销售流程商标事宜向其提供法律建议。
• 在佛罗里达州狭长地带，为开发商提供法律建议，将其原计划的综合用途酒店及公寓式酒店项目改为分时度假模式，以应对市场环境趋缓的局面。通过信托架构设计，使购买者获得佛罗里达土地信托的产权受益权——既满足不同单元类型的需求，又规避了分区限制规定的公寓式或多业主产权分类——同时支持包含商业、住宅及酒店服务功能的综合开发项目。
• 协助全球最大的非美国度假村开发商索梅利亚（Sol Melia）进入美国分时度假市场，具体包括：就物业收购事宜进行谈判，并针对各州及美国联邦层面的税务与监管影响，就产品结构设计提供专业建议。此外，还就知识产权保护事宜为客户提供法律咨询。
• 协助一家欧洲度假村开发商提供公司及税务咨询，设立开发与运营实体，并为其在巴布达岛规划的豪华酒店式住宅项目设计销售方案。该项目为混合用途住宅开发，采用玫瑰木品牌住宅销售模式。除架构设计咨询外，福里律师事务所还负责起草公寓契约、会所章程及购房者招募文件。
• 主导了温德姆大酒店清水海滩度假村的复杂谈判工作。该重大综合开发项目包含345间客房的酒店、105套分时度假公寓及完善的共享设施。团队设计了创新的所有权与管理架构，以支持项目双塔设计及度假村级别的配套服务。
• 代表开发商设立新公寓及分时度假俱乐部项目，全面处理组织架构、公寓管理、俱乐部运营及主契约声明等全套文件。工作内容包括组建多个实体机构，确保符合最新法规要求，并准备声明书申请以支持项目架构。
• 代表某上市公司就价值4.3亿美元的度假产权贷款证券化项目，提供本地法律顾问服务及电子文件法律意见。
• 代表一家销售与营销公司，将一个失败的整体规划社区的文件转换为分权所有制，为开发商提供可行的退出策略。该项目还包括与开发商协商客户的安排，为面临销售停滞的第二居所社区提供了为数不多的可行解决方案之一。
• 代表某分时度假开发商应诉，原告方试图代表一群据称签署了不符合威斯康星州法律的本票的购买者提起集体诉讼。该案仍在审理中。
• 代表客户处理大型综合开发项目（含住宅、分时度假及零售业态）的文件工作。与温德姆度假产权公司协商达成开发商销售、营销及管理协议，将分时度假权益纳入温德姆度假计划。
• 代表非传统贷款机构，为分时度假开发商提供两笔独立的建筑贷款，用于开发加利福尼亚州的两个分时度假村。
• 代表Timbers公司，该公司是综合用途住宅及分时度假公寓的开发商，并提供俱乐部会员资格。
• 担任希尔顿度假酒店集团（Hilton Grand Vacations Inc.）首席法律顾问，协助其以5000万美元收购芝加哥壮丽大道希尔顿逸林酒店（DoubleTree by Hilton Hotel Chicago−Magnificent Mile）部分股权。
• 作为当地法律顾问，参与了希尔顿大度假信托2024-1B（"该信托"）对蓝绿度假村历史分时度假贷款价值2.4亿美元的证券化交易。该信托发行了四类票据，包括约1.01亿美元的A类票据、约5800万美元的B类票据、约4600万美元的C类票据以及约3500万美元的D类票据。
• 担任度假产权贷款4.5亿美元证券化项目的本地法律顾问，负责审查并起草所有必需的法律意见书。协调各方解决未决问题，最终将签署完成的法律意见书交付托管。
• 代表客户开发结构化混合用途酒店、分时度假及住宅项目。该项目涉及共享主建筑、交叉支持及通行地役权。
• 代表奥兰多2200英亩规划社区Reunion Club的原始开发商，该社区包含独栋住宅、七栋公寓楼、分时度假项目、水疗中心及高尔夫球场（尼克劳斯、帕尔默和沃森球场）。
• 代表惠乐街收购有限责任公司（Wheelock Street Acquisitions, LLC）在南海度假村（South Seas Resort）规划建设全产权与分时度假型豪华公寓项目，该项目包含品牌住宅单元。业主将享有两个俱乐部的会员资格。
• 代表某私营房地产投资公司参与南海岛度假村的重建项目。该项目包括为度假村在飓风伊恩几乎完全摧毁后实施的翻新计划提供咨询建议。我们还参与了俱乐部及其配套设施的重新设计工作。
• 就消费者文件及金融文件事宜向客户提供了法律建议。
• 就收购破产公寓物业事宜，为某大型国际分时度假开发商提供法律咨询。