Texas promulga reformas inmobiliarias fundamentales: proyectos de ley del Senado 15, 17 y 840.

Antes de la fecha límite del 22 de junio de 2025, el gobernador de Texas, Greg Abbott, promulgó cientos de proyectos de ley aprobados por la Legislatura de Texas.[1] Tres de ellos, los proyectos de ley del Senado 15, 17 y 840, tendrán importantes repercusiones tanto para el desarrollo de viviendas asequibles en Texas como para la adquisición de propiedades en Texas por parte de entidades extranjeras de países designados.[2] Está previsto que entren en vigor a partir del 1 de septiembre de 2025.[3]

Impulsando el mercado inmobiliario

A pesar de la reputación de Texas como un refugio relativamente asequible, los residentes sin duda han sentido los efectos de la crisis inmobiliaria a nivel nacional.[4] El Contralor de Texas informó en octubre de 2024 que la asequibilidad de la vivienda alcanzó su nivel más bajo desde 1985.[5]

Aunque algunos legisladores propusieron limitar la compra de propiedades residenciales por parte de las empresas,[6] esta medida resultó difícil de aceptar para los republicanos de Texas. En su lugar, dos de los proyectos de ley aprobados recientemente, el SB 15 y el SB 840, tienen como objetivo reducir los costes permitiendo a los promotores construir más viviendas en más lugares y en parcelas más pequeñas.

Las leyes SB 15 y SB 840 pretenden abordar el problema de la asequibilidad limitando las regulaciones municipales sobre las nuevas propiedades residenciales en las principales ciudades. En concreto, reducen los requisitos mínimos de tamaño, densidad y alojamiento para las parcelas residenciales unifamiliares[7], así como para las viviendas residenciales de uso mixto o multifamiliares en zonas comerciales[8]. En virtud de las leyes SB 15 y SB 840:

• Algunos municipios deben permitir viviendas unifamiliares de al menos 3000 pies cuadrados, 30 pies de ancho y 75 pies de profundidad, con requisitos de densidad que se ajustarán en consecuencia. Las viviendas también deben tener al menos tres plantas de 10 pies cada una.[9]
• Los edificios residenciales de uso mixto (con un 65 % o más de espacio residencial) y multifamiliares (tres o más unidades) construidos en zonas comerciales pueden tener una altura mínima de 45 pies o la altura máxima para espacios comerciales. También se prohíben los límites de densidad inferiores a 36 unidades por acre o los más altos de la ciudad.[10]
• Algunas ciudades ya no pueden exigir que las viviendas dispongan de más de una plaza de aparcamiento por unidad o de aparcamiento cubierto, incluidos los garajes.[11] De hecho, la SB 15 permite a las ciudades exigir que las parcelas pequeñas compartan las entradas de vehículos.[12]
• Se reducen proporcionalmente otras restricciones municipales en materia de vivienda, como los retranqueos, los límites de volumen o las soluciones alternativas de zonificación que podrían restar valor al objetivo de maximizar el espacio habitable.[13]

La SB 840 va un paso más allá y otorga a los propietarios de espacios comerciales el derecho privado de convertir determinados espacios no residenciales en viviendas.[14] Incluso cinco años después de la pandemia, las tasas de desocupación de oficinas en Austin, Dallas-Fort Worth y Houston han oscilado entre el 24 % y el 28 %.Con la SB 840, los legisladores pretenden dar a los promotores la oportunidad de abandonar los proyectos comerciales rezagados para probar suerte en el sector de la vivienda.

• La SB 840 permite la construcción de complejos multifamiliares o de uso mixto por derecho propio en zonas comerciales, de oficinas, minoristas o de almacenes sin necesidad de rezonificación, variaciones o modificaciones del plan.[16]
• Las viviendas residenciales en zonas de uso mixto ya no pueden estar obligadas a incluir usos no residenciales.[17]
• Se deben otorgar aprobaciones administrativas para cualquier desarrollo propuesto que cumpla con las regulaciones municipales de desarrollo territorial.[18]
• Para las conversiones de edificios comerciales con al menos cinco años de antigüedad a un uso residencial de al menos el 65 %, prohíbe los estudios de tráfico, las tasas de mitigación, el estacionamiento o los servicios públicos adicionales, los diseños que superen las normas del código de construcción y las nuevas tasas de impacto.[19]

Ambas leyes afectan a ciudades con una población superior a 150 000 habitantes que se encuentran, al menos en parte, en un condado con más de 300 000 habitantes. Según los últimos datos de la Oficina del Censo de los Estados Unidos sobre las estimaciones anuales de población residencial, es probable que se vean afectadas 19 de las 21 ciudades más grandes del estado, entre ellas:

1. Houston
2. San Antonio
3. Dallas
4. Austin
5. Fort Worth
6. El Paso
7. Arlington
8. Corpus Christi
9. Plano
10. Lubbock
11. Irving
12. Guirnalda
13. Frisco
14. McKinney
15. Gran Pradera
16. Brownsville
17. Killeen
18. Denton
19. Acacia[20]

Algunas excepciones previstas en las leyes SB 15 u 840 incluyen los alquileres a corto plazo, las zonas cercanas a determinadas instalaciones gubernamentales (por ejemplo, aeropuertos e instalaciones de tratamiento de aguas residuales), así como cualquier restricción en las escrituras, acuerdos de asociaciones de propietarios o contratos privados.

Las organizaciones o personas afectadas negativamente por una infracción tienen derecho a solicitar medidas cautelares y declarativas contra el municipio, así como el pago de los honorarios razonables de los abogados.

Restricción de la adquisición de bienes inmuebles por parte de determinadas entidades extranjeras

Mientras tanto, una parte importante de los compradores tendrá que lidiar con la ley SB 17, que restringe la adquisición de propiedades en Texas a determinadas entidades extranjeras.

En los últimos años, una parte significativa del territorio estadounidense ha sido adquirida por entidades vinculadas a gobiernos extranjeros, en particular a China.[21] El Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) informó de que, en 2023, entidades afiliadas a China controlaban al menos 123 708 acres de tierra en Texas, la mitad de todas las tierras agrícolas chinas en los Estados Unidos.[22] A modo de comparación, la ciudad de Austin tiene una extensión aproximada de 200 000 acres.

La creciente preocupación por estos acontecimientos ha llevado a la aprobación de la ley SB 17, que prohibirá a las personas y entidades extranjeras de países designados como amenazas para la seguridad nacional por el Director de Inteligencia Nacional de los Estados Unidos comprar o adquirir propiedades en el estado.

• Los países designados actualmente incluyen China, Irán, Corea del Norte y Rusia. Sin embargo, la SB 17 otorga al gobernador la facultad discrecional de designar o incluso eliminar las designaciones de un país o entidad.[23]
• El fiscal general puede interponer una demanda contra una empresa o entidad que, de forma intencionada o a sabiendas, adquiera una participación en bienes inmuebles en Texas infringiendo la ley SB 17.[24]
• Los infractores incurrirán en una sanción civil que será la mayor de las siguientes cantidades: 250 000 dólares o el 50 % del valor de mercado de la participación en los bienes inmuebles objeto de la infracción, así como la desinversión obligatoria.[25]
• Una cláusula de separabilidad incluida en el proyecto de ley instruye a los tribunales a mantener el resto del proyecto en caso de que alguna parte del mismo sea derogada, e interpretar las disposiciones restantes de manera que prohíban cualquier compra o adquisición.[26]
• El fiscal general comenzará a adoptar normas para la aplicación de la ley a partir del 1 de septiembre de 2025.[27]

La SB 17 ofrece alivio a los actuales propietarios, ya que limita el alcance del proyecto de ley a las compras o adquisiciones de intereses en bienes inmuebles a partir del 1 de septiembre de 2025. Sin embargo, al no hacerse ninguna excepción con respecto a los terrenos en sí, los propietarios podrían tener dificultades más adelante para transferir sus propiedades a entidades designadas de forma similar. Las transferencias que no impliquen una conexión con Estados Unidos u otro país no designado, como una herencia a un no ciudadano designado de forma similar, corren el riesgo de ser objeto de desinversión obligatoria y sanciones. A largo plazo, el proyecto de ley no solo podría prohibir la adquisición adicional de terrenos por parte de entidades extranjeras designadas, sino que incluso podría reducir las propiedades existentes.

El autor, el senador Louis Kolkhorst (republicano por Brenham), presentó un proyecto de ley similar, el SB 147, en 2023, pero no llegó a debatirse en la Cámara de Representantes de Texas[28]. Sin embargo, hoy en día parece que este proyecto de ley podría ser solo el comienzo de una serie de medidas similares en todo el país. El 8 de julio de 2025, la secretaria del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA), Brooke Rollins, anunció el Plan de Acción para la Seguridad Agrícola,[29] que establece que el USDA colaborará con sus socios estatales y del Congreso para promulgar medidas legislativas o ejecutivas «con el fin de poner fin a la compra o el control directo o indirecto de tierras agrícolas estadounidenses por parte de ciudadanos de países conflictivos u otros adversarios extranjeros».[30]

Acerca del Grupo de Práctica Inmobiliaria de Foley 

El Grupo de Práctica Inmobiliaria de Foley representa a clientes en una amplia gama de transacciones inmobiliarias en todo Estados Unidos y en el extranjero, incluidas transacciones de desarrollo de uso mixto y multifamiliar. El Grupo de Práctica Inmobiliaria de Foley está clasificado por Chambers USA en los estados de Florida y Wisconsin.  Además, cuatro abogados inmobiliarios de Foley están clasificados individualmente. Junto con nuestros grupos de práctica de Soluciones Gubernamentales y Planificación Patrimonial, estamos bien posicionados para asesorarle sobre las implicaciones de los proyectos de ley del Senado 15, 17 y 840 y otras leyes estatales o federales que podrían afectar a la forma en que usted lleva a cabo sus negocios.

Un agradecimiento especial a Carson McNabb, asociado de verano en la oficina de Foley en Dallas, por sus contribuciones a este artículo.

[1] Comunicado de prensa, Oficina del gobernador Greg Abbott, El gobernador Abbott firma más de 600 proyectos de ley fundamentales aprobados durante la 89.ª sesión legislativa ordinaria (21 de junio de 2025), https://gov.texas.gov/news/post/governor-abbott-signs-over-600-critical-bills-passed-during-89th-regular-legislative-session.

[2] S.B. 15, 89.ª Legislatura, Sesión Ordinaria (Texas, 2025); S.B. 17, 89.ª Legislatura, Sesión Ordinaria (Texas, 2025); S.B. 840, 89.ª Legislatura, Sesión Ordinaria (Texas, 2025).

[3] S.B. 15 § 2; S.B. 17 § 8; S.B. 18 § 5.

[4] Contraloría de Cuentas Públicas de Texas, El desafío de la asequibilidad de la vivienda (agosto de 2024), https://comptroller.texas.gov/economy/in-depth/special-reports/housing-affordability/96-1999.pdf.

[5] Id.

[6] S.B. 443, 89.ª Legislatura, Sesión Ordinaria (Texas, 2025).

[7] S.B. 15.

[8] S.B. 840.

[9] S.B. 15.

[10] S.B. 840.

[11] S.B. 15; S.B. 840.

[12] S.B. 15.

[13] S.B. 15; S.B. 840

[14] Ídem.

[15] La transformación de las oficinas se prolongará hasta 2025, con una estabilización prevista de las tasas de desocupación, CommercialEdge (23 de enero de 2025), https://www.commercialedge.com/blog/national-office-report-january-2025/.

[16] S.B. 840.

[17] Id.

[18] Ídem.

[19] Id.

[20] Oficina del Censo de los Estados Unidos, Totales de población de ciudades y pueblos: 2020-2024 (28 de mayo de 2025), https://www.census.gov/data/tables/time-series/demo/popest/2020s-total-cities-and-towns.html

[21] Departamento de Agricultura de los Estados Unidos, Agencia de Servicios Agrícolas, Propiedades extranjeras de tierras agrícolas estadounidenses hasta el 31 de diciembre de 2023 5 (2024), https://www.fsa.usda.gov/sites/default/files/2024-12/AFIDAYR2023ReportwithPageNumbers.pdf.

[22] Id.

[23] S.B. 17.

[24] Ídem.

[25] Id.

[26] Id.

[27] Id.

[28] S.B. 147, 88.ª Legislatura, Sesión Ordinaria (Texas, 2023).

[29] Departamento de Agricultura de los Estados Unidos, Plan de Acción Nacional para la Seguridad Agrícola (2025), https://www.usda.gov/sites/default/files/documents/farm-security-nat-sec.pdf.

[30] Ídem, pág. 5.