Cinco buenas prácticas para abordar los problemas habituales en los litigios relacionados con la construcción

Si has participado en un proyecto de construcción —ya sea como propietario de un local comercial o como contratista—, es probable que te hayas enfrentado a problemas relacionados con el alcance de las obras, las órdenes de modificación, los costes, los plazos o los defectos en la ejecución de los trabajos.

Comprender los problemas más habituales en los litigios relacionados con la construcción puede aumentar tus posibilidades de obtener un resultado satisfactorio. En este artículo se describen cinco buenas prácticas para abordar los problemas que suelen dar lugar a estos litigios o que surgen en el transcurso de los mismos.

Garantizar una documentación adecuada del proyecto a lo largo de todo su ciclo de vida

Los contratos de proyecto constituyen la base de cualquier proyecto de construcción. Trabajar a partir de propuestas sin firmar, presupuestos o acuerdos verbales puede generar problemas. Además, reutilizar contratos tipo antiguos sin tener en cuenta la evolución de la legislación o las cuestiones específicas del proyecto puede acarrear consecuencias no deseadas. Un abogado con experiencia en el sector de la construcción puede ayudar a los propietarios y a los contratistas a desarrollar políticas de documentación que faciliten el cumplimiento normativo y refuercen las reclamaciones y defensas relacionadas con el proyecto.

Los proyectos pueden tardar meses, años o incluso décadas en completarse, y a menudo se enfrentan a circunstancias imprevistas y cambios a lo largo del proceso. Si la relación entre el propietario y el contratista se vuelve conflictiva, contar con la documentación adecuada cobra aún más importancia. Por ejemplo, surgen litigios importantes a raíz de disputas sobre el alcance y el significado de las órdenes de modificación. Las partes suelen acordar los cambios por correo electrónico o en conversaciones, pero es posible que estos «acuerdos» no queden documentados formalmente, lo que da lugar a disputas sobre su exigibilidad. Una orden de modificación firmada formalmente es mucho más fácil de hacer valer y defender ante un tribunal que tener que reunir correos electrónicos, conversaciones y documentos sin firmar. En el caso de cambios objeto de disputa, crea un archivo específico con las comunicaciones relacionadas. Los tribunales suelen dar más peso a los registros contemporáneos que a los recuerdos a posteriori.

Tanto los propietarios como los contratistas deben actuar de forma proactiva ante el primer indicio de un problema, en lugar de esperar hasta el final del proyecto, cuando quizá ya sea demasiado tarde.

Conoce tus derechos y recursos contractuales

Una cosa es disponer de la documentación necesaria y otra muy distinta es comprender tus derechos contractuales. Una tensión habitual en los litigios relacionados con la construcción tiene que ver con el equilibrio entre la participación y la aprobación del propietario, por un lado, y la experiencia del contratista, por otro. Muchos propietarios buscan una participación activa en la planificación, el diseño, la construcción y las inspecciones. Los contratistas suelen interpretar que, cuando el propietario anota «revisado» o «aprobado», este asume la responsabilidad contractual, mientras que los propietarios pueden tener una visión diferente de dichas anotaciones.

Tanto si eres propietario como contratista, es fundamental que conozcas tus derechos y obligaciones contractuales. Negociar con detenimiento los documentos del proyecto y comprender los términos del contrato puede influir de manera significativa tanto en la evolución del proyecto como en la resolución de conflictos. Conocer las funciones y responsabilidades de las partes —y cumplirlas en la práctica— ayuda a evitar malentendidos. Ambas partes pueden recurrir a un asesor jurídico para elaborar cuadros claros que expliquen los procesos contractuales relativos a los cambios y las notificaciones.

Es igualmente importante conocer las vías de recurso que te ofrece el contrato. A menudo, los contratos exigen que se notifique por escrito la reclamación a la otra parte poco después de que surja, y las cláusulas de resolución de conflictos previas a la interposición de una demanda pueden exigir una notificación y la oportunidad de subsanar la situación antes de presentar la demanda. Los contratos también pueden establecer que se recurra al arbitraje en lugar del litigio, o a juicios sin jurado en lugar de juicios con jurado. No comprender ni cumplir estos requisitos puede limitar las vías de recurso disponibles y provocar retrasos y costes innecesarios. Infórmate de los pasos que hay que seguir cuando surja un conflicto para preservar todos tus derechos y vías de recurso.

Contrata una cobertura de seguro adecuada e informa sin demora a tus aseguradoras de cualquier siniestro

Existe una amplia variedad de productos de seguros específicos para el sector de la construcción destinados a proyectos de obra. Determinar qué parte debe contratar el seguro —así como el tipo y el importe de la cobertura— es fundamental tanto para los propietarios como para los contratistas. Las disputas sobre la cobertura de los seguros alargan la duración de los litigios relacionados con la construcción y aumentan sus costes. Realizar una evaluación adecuada de los riesgos desde el principio ayuda a determinar los niveles de cobertura necesarios.

Cuando se produzca una pérdida o un conflicto, notifique sin demora a todas las compañías aseguradoras las posibles reclamaciones para salvaguardar sus derechos. En caso de pérdida o daños materiales, actúe con prontitud para garantizar el control del lugar de los hechos, preservar las pruebas, mitigar daños adicionales y documentar el incidente. Considere la posibilidad de contratar a peritos desde el principio para que puedan participar en estas gestiones.

Comprender los derechos de embargo y los plazos

Los contratistas suelen tener derechos de embargo, que constituyen un mecanismo para garantizar el pago por parte del propietario. Los embargos son una herramienta muy eficaz en los litigios sobre pagos, pero la mayoría de los estados imponen requisitos legales detallados y plazos que deben respetarse estrictamente a la hora de hacer valer dichos derechos. En Wisconsin, por ejemplo, los contratistas deben presentar los embargos en un plazo de seis meses a partir del último día en que prestaron mano de obra o suministraron materiales. Asimismo, deben notificar al propietario su intención de hacerlo al menos 30 días antes de la presentación. Las leyes sobre derechos de retención varían según el estado y el tipo de proyecto. Estos plazos pueden agotarse rápidamente. No documentar ni hacer valer los derechos de retención puede mermar la capacidad del contratista para cobrar una indemnización por daños y perjuicios. Los contratistas deben buscar asesoramiento sobre la legislación en materia de derechos de retención desde el inicio del proyecto —y, sin duda, si parece inminente una disputa— para evitar incumplir requisitos y plazos.

Desde el punto de vista del propietario, resolver los litigios relacionados con los pagos antes de que se inscriba un gravamen sobre el inmueble puede evitar que se produzca una irregularidad en el título de propiedad y posibles problemas a la hora de vender o refinanciar el inmueble. Exigir la cancelación de los gravámenes y documentación similar a cambio de los pagos periódicos y finales puede reducir el riesgo de que se produzcan gravámenes.

Conoce los plazos de prescripción y los plazos de caducidad aplicables

Las leyes estatales conocidas como «plazos de prescripción» y «plazos de caducidad» limitan el plazo para interponer demandas relacionadas con la construcción. Estos plazos varían según el estado y el tipo de reclamación.

Una ley de prescripción establece un plazo fijo tras la finalización de la obra, transcurrido el cual ninguna de las partes podrá interponer una demanda. El objetivo de estas leyes es proteger a los contratistas frente a una responsabilidad indefinida.

El plazo de prescripción establece la fecha límite en la que una parte debe interponer una demanda (o un arbitraje) tras un incumplimiento u otra conducta que dé lugar a una acción judicial. Dependiendo de si la reclamación se basa en un contrato o en un delito civil, el plazo de prescripción puede comenzar a contar a partir de la fecha del incumplimiento o a partir del descubrimiento del defecto. Las normas sobre el descubrimiento pueden suspender el plazo de prescripción cuando la parte perjudicada no pudiera haber tenido conocimiento razonable de la causa de la acción.

Estas disposiciones cobran especial importancia en proyectos plurianuales en los que los trabajadores pueden haber realizado parte de la obra años antes de que finalice el proyecto. Esto suele darse en reclamaciones por defectos en la obra detectados durante el proyecto, pero que se realizaron años antes.

Como se ha señalado anteriormente, estas leyes pueden variar considerablemente de un estado a otro. Solicite asesoramiento jurídico sobre la normativa aplicable ante el primer indicio de un conflicto para evitar incumplir un plazo de presentación y, con ello, perder o ver limitadas las reclamaciones y las indemnizaciones a las que tiene derecho.

Puntos clave

Los propietarios y los contratistas deben:

• negociar cuidadosamente las condiciones del contrato de obra y formalizar los documentos contractuales que reflejen dichas condiciones;
• establecer procesos de documentación del proyecto y cumplirlos a lo largo de todo el proyecto;
• comprender los derechos y recursos contractuales en caso de litigio y actuar a tiempo;
• mantenerse al día sobre las mejores prácticas en materia de seguros y notificar sin demora las reclamaciones a las aseguradoras;
• cumplir y comprender los requisitos estatales en materia de embargos preventivos; y
• solicitar asesoramiento jurídico sobre los plazos de prescripción y caducación aplicables en la jurisdicción del proyecto.

Para obtener más información sobre estas y otras estrategias, visita la página del equipo de construcción de Foley .