Se acabó la retención del 10 %: California impone un límite máximo de retención del 5 % en los proyectos de construcción privados.
A partir del 1 de enero de 2026: es hora de actualizar sus contratos
Si su empresa se dedica a la construcción privada en California, se avecina un cambio fundamental en la seguridad de los pagos. A partir del 1 de enero de 2026, para todos los contratos celebrados a partir de esa fecha, el proyecto de ley del Senado 61 (que crea el artículo 8811 del Código Civil) limitará la retención en la mayoría de los proyectos de obras privadas a un 5 % obligatorio.
Esto alinea los proyectos privados con las normas que se aplican desde hace tiempo a las obras públicas en el estado y marca el fin de la práctica tradicional de retención del 10 %.
Las nuevas reglas: lo que todo el mundo debe saber
El núcleo de la nueva ley es sencillo: no se puede retener más del 5 %.
- El límite: Los propietarios, contratistas directos y subcontratistas de todos los niveles tienen prohibido retener más del 5 % de cualquier pago parcial como retención. El total de los ingresos retenidos tampoco puede superar el 5 % del precio total del contrato.
- Flujo obligatorio: Si el propietario y el contratista general acuerdan la retención menos del 5 % (por ejemplo, un 3 %), ese porcentaje inferior debe transferirse y aplicarse a todos los subcontratos.
- La sanción: La ley es ineludible. Cualquier contrato que intente imponer una tasa de retención más alta será nulo en ese aspecto. Además, cualquier medida tomada para hacer cumplir esta ley incluye la concesión obligatoria de los honorarios razonables de los abogados a la parte ganadora, lo que aumenta significativamente el riesgo financiero del incumplimiento.
¿Quién está exento del límite del 5 %?
El límite de retención no se aplica en dos situaciones específicas:
- Ciertos proyectos residenciales: El límite no se aplica a proyectos puramente residenciales que no sean de uso mixto y no superen los cuatro pisos. Si el proyecto es de uso mixto o tiene cinco pisos o más, se aplica el límite del 5 %.
- Fianza de subcontratistas: Se levanta el límite máximo para un subcontratista si se le notificó formalmente por escrito (antes o en el momento de la licitación) que se requería una fianza de cumplimiento y pago, y el subcontratista posteriormente no proporcionó dicha fianza.
Conclusiones para los equipos de proyecto
Para propietarios, promotores y contratistas, ahora es el momento de prepararse.
- Revisar y modificar todos los contratos: Actualizar inmediatamente todos los contratos estándar y formularios de subcontratación para reflejar la retención máxima del 5 %.
- Alinear las tarifas descendentes: Los contratistas generales deben asegurarse de que las condiciones de retención de sus subcontratos coincidan exactamente con la tarifa establecida en su contrato principal con el propietario, o sean inferiores a ella.
- Ajustar la mitigación de riesgos: con menos retención como colchón, los propietarios y promotores pueden necesitar aumentar su dependencia de otras herramientas de mitigación de riesgos, como la garantía de rendimiento, controles mejorados del proyecto o una precalificación más estricta de los licitadores.
El límite del 5 % está diseñado para mejorar el flujo de caja y la estabilidad financiera en todo el sector de la construcción. Asegúrese de que sus contratos y prácticas de pago cumplan plenamente con la normativa antes de que finalice el plazo el 1 de enero de 2026. Si tiene alguna pregunta, póngase en contacto con su abogado de Foley o con el autor de este artículo.
