德克萨斯州 S.B. 840 法案和 S.B. 2477 法案于 2025 年 9 月 1 日生效，极大地限制了德克萨斯州较大城市对混合用途和多户住宅开发以及办公楼改住宅的监管。这些法律适用于人口超过 15 万，且全部或部分位于人口超过 30 万的县的城市。这些法律要求在大多数商业区土地上按权利允许建造住房，限制许多地方开发标准，规定当项目符合新的州立参数时必须进行行政审批，并大幅限制对改建地块征收影响费。如果一个城市拒绝遵守，法规授权私人诉讼，强制转移费用，并且根据 S.B. 2477，面临经济损失，诉讼在当地进行，第十五上诉法院进行专属中级上诉审查。最近的报道显示，达拉斯-沃斯堡的几个郊区（包括欧文、阿灵顿、普莱诺和弗里斯科）已经根据这些法律采取了旨在限制项目的措施，这可能会引发住房倡导者的试验性诉讼。
对于潜在的开发商和投资者而言，这些法律应为商业用地提供更清晰的、按权利获得许可的途径，并大幅降低符合条件的项目（尤其是办公楼改住宅项目）的自由裁量风险、研究和费用，同时，如果市政当局试图强加被禁止的条件，应制定法律补救措施。各城市应及时调整法令、许可工作流程和项目审查标准，使其与州框架保持一致，以降低诉讼风险。
适用性：涵盖哪些城市和场地
这两项法案都适用于人口超过 15 万，且全部或部分位于人口超过 30 万的县的任何市镇。这些法规将重工业用途和航空/军事设施附近的地点排除在外：
- 地理排除： 允许使用重工业的地区、距离现有重工业用途或开发场地 1,000 英尺范围内的土地、距离机场或军事基地 3,000 英尺范围内的土地，或市政当局指定为安全区或事故隐患区的地区。
- 转换的项目年限/范围门槛： 改建必须涉及至少在改建开始前五年建造的建筑，并将至少 65% 的建筑和至少 65% 的每层可居住楼层改建为混合用途或多户住宅。
- 涵盖的起始用途： S.B. 840 涵盖从办公、零售或仓库用途的转换；S.B. 2477 则侧重于从办公用途的转换。
城市必须允许的权利（S.B. 840）
对于所涵盖的城市，在已经允许办公、商业、零售、仓库或混合用途的任何分区分类中，混合用途住宅和多户住宅用途都是合法允许的。城市不得要求对这些区域内的住宅用途进行分区变更、变异、特殊例外、有条件使用许可、综合计划修订或类似的酌情批准，但上述地域除外。
城市不得强加的地方标准
S.B. 840 为涵盖区域内新的混合用途和多户住宅项目的地方开发控制设定了基线限制，这两项法案都限制了对转换项目的额外要求。
- 适用于新的混合用途或多户开发项目（S.B. 840）： 城市不得强制执行：
- 密度低于每英亩 36 个单位或该市任何地方允许的最高住宅密度，以两者中较大者为准。
- 高度低于 45 英尺或适用于场地内办公、商业、零售或仓库开发的最高高度，以较高者为准。
- 限制性大于 25 英尺或适用于办公/商业/零售/仓库用地的要求（以较小者为准）的后退或缓冲区。
- 每个居住单元有一个以上的停车位，或要求建造多层停车场。
- 容积率上限，或要求项目包括非住宅用途。
- 用于转换项目（S.B. 840 和 S.B. 2477）： 城市可以不要求：
- 交通影响分析或其他交通研究；交通缓解改进措施；或为改装支付交通缓解费。
- 在现有场地停车场之外增设停车场。
- 公用设施扩建、升级、更换或超标，超出为改建建筑提供服务所需的最低容量（S.B. 840）；或公用设施升级，提供最低容量所需的除外（S.B. 2477 在实质上是一致的）。
- 设计要求（包括外墙、窗户、内部环境或公寓内部尺寸）比作为市政商业建筑规范采用的《国际建筑规范》的最低标准更为严格。
- 区划变更、变通或其他酌情批准的土地用途，以允许转换。
- 如果转换不会增加不透水覆盖面，则需要额外的排水、滞留或水质要求（S.B. 2477 的立法分析中已明确）。
- 保留地方权力： 这两项措施都保留了市政当局对历史区/地标和短期租赁监管的权力，并允许业主协会或其他私人协议执行私人契约限制。S.B. 840 还明确保留了普遍适用的建筑、水质和类似健康/安全法规的应用，并允许自愿的密度奖励和可负担性激励计划。
行政审批授权
如果许可机构确定所涵盖的项目符合与第 218 章一致的市政法规，则该机构必须以行政方式批准许可或授权，并且可能不需要理事机构采取行动使批准生效。这既适用于按权利混合使用/多户住宅项目（S.B. 840），也适用于涵盖的改建许可（两项法案）。
影响费用和相关费用限额
- 改建用地： 城市不得对建筑物改建为混合用途或多户住宅用途的土地征收新的影响费，除非该土地在申请改建许可之前已经征收了影响费。根据 S.B.2477，只有当改建增加了对水/污水处理服务的需求时，才可征收水/污水处理影响费。
- 治外法权道路费： 两项法案均对影响费法规进行了修订，禁止政治分支机构对域外管辖区的道路设施征收影响费。
对潜在开发商和投资者的影响
对于在所覆盖城市中寻求新建混合用途/多户住宅或改建项目的开发商而言，这些法规转移了权利风险并简化了审批程序：
- 选址和资格： 确认场地不在法定排除范围内（重工业区或缓冲区；机场/军事缓冲区），如果是改建，现有建筑至少有五年的历史，且计划将改建至少 65% 的建筑和每个可使用楼层。
- 商业用地的直接途径（S.B. 840）： 将允许办公/零售/仓库的商业分区视为允许直接使用的混合用途或多户住宅，无需重新分区、变更或有条件批准。
- 地板/天花板标准： 根据 S.B.840，城市不得将密度推低至 36 du/英亩（或低于城市的最高住宅密度）、高度低于 45 英尺（或低于适用于该地块的最高商业高度），或要求每个单元有一个以上的停车位、多层停车、比 25 英尺更严格的后退（或商业等同物）、FAR 上限或非住宅组件。
- 改建专用救济（S.B. 840/S.B. 2477）： 城市不得要求进行交通研究/缓解措施、增加停车位、公用设施超出最小容量或设计标准超出 IBC 最低标准；也不得要求改变分区以批准符合条件的改建。
- 行政审批和时限： 一旦提交的材料符合与第 218 章一致的市政规定，许可证就必须获得行政批准，无需管理机构采取行动。这降低了时间安排风险和政治否决点。
- 费用和预案：不对改建地块征收新的影响费（少数例外），不征收 ETJ 公路影响费，改善适应性再利用的承保。
- 如果城市抵制，可采取强制措施：开发商和住房组织可根据这两项法案寻求禁令/宣告救济，还可根据 S.B. 2477 法案对与转换相关的违规行为寻求经济赔偿，并强制要求费用转移。
- 保留承保限制： 历史街区/地标和短期租赁规则仍然适用；一般适用的建筑、水质和其他健康/安全法规仍然适用。
开发商和投资者应考虑的反对风险：
如果市政当局反对或狭义地解释这些法律，开发商和投资者应考虑到 S.B. 840 和 S.B. 2477 的执行和适用性条款中的以下风险：
- 许可延误和有争议的解释： 尽管有行政审批授权，但城市可能会对提交的材料是否 "符合 "第 218 章规定的 "市政法规 "或建筑是否符合转换条件（例如，五年建筑年限或 65% 转换门槛）产生争议，这可能会在解决之前延迟发放许可。
- 提高成本或限制可行性的地方对策： 据报道，达拉斯-沃斯堡郊区最近采取的行动包括最低高度强制措施（例如，欧文市要求新建公寓必须达到八层；阿灵顿市要求某些走廊必须达到六层；普莱诺市要求根据区域不同达到 45-75 英尺）、扩大设施和设计强制措施（例如，游泳池、健身房、狗公园、附加设施菜单；更严格的建筑性能标准；电动汽车充电要求，例如 15% 的空间），以及其他可能改变预估或阻止中层项目的标准。一些城市还在探索分区策略，例如弗里斯科允许受影响区域的重工业用途属于法定排除范围。这些措施会带来承保方面的不确定性，直到在法庭上得到验证。
- 诉讼时限和上诉态势： 虽然法规提供了强有力的补救措施（禁令、宣告性救济、费用转移以及 S.B. 2477 规定的经济损害赔偿），但寻求救济会带来时间安排上的不确定性和可能长达数月的时限，诉讼地点与项目县相关联，中级上诉将提交给第 15 上诉法院。
- 保留的地方权力范围： 城市保留对历史区/地标和短期租赁监管的权力，并可适用普遍适用的建筑、水质和健康/安全法规。位于这些制度内的项目可能会面临额外的合规步骤，从而影响成本和时间安排。
- 改建收费争议： 尽管一般情况下禁止对改建地块征收影响费（有少数例外情况，包括 S.B. 2477 法案规定的水/污水需求增加），但在基线资格和需求计算方面可能会出现分歧，需要在融资结束前解决。
- 项目成本： 任何与反对意见（行政或司法）相关的延迟都会增加利息支出，延长利率锁定和租赁期限，并影响回报门槛，即使开发商最终胜诉也是如此。
切实可行的缓解措施包括建立进度意外事件模型、使设计与法定下限/上限保持一致、及时记录合规证据，以及嵌入合同保护措施（在市政程序之外）以弥合时间和融资风险。
对市政当局违规行为的执法和处罚
这两项法规都建立了针对城市违法行为的私人执行机制，并规定了强制性费用转移和专门的审判地点/上诉规则。两项法案的风险暴露程度不同：
- S.B. 840： 住房组织或其他受到不利影响的人可以提起诉讼，要求宣告性救济或禁令救济。法院必须向胜诉者支付合理的律师费和诉讼费。诉讼地在标的不动产所在的县，第 15 上诉法院拥有专属中级上诉管辖权。
- S.B. 2477： 住房组织或其他受到不利影响或侵害的人可提起诉讼，要求经济赔偿或宣告性/禁令性救济。法院必须向胜诉者支付合理的律师费和诉讼费。诉讼地和上诉条款与 S.B. 840 类似。
对于开发商而言，当城市违反第 218 章的规定拖延审批或附加审批条件时，这些补救措施可为开发商提供权利支持。
总之，对拒绝遵守规定的城市的实际 "惩罚 "包括
- 强制禁令/宣布判决，强制遵守。
- 强制分担费用，要求市政府支付胜诉原告的律师费和诉讼费。
- 根据 S.B. 2477 法案 ，对办公楼改建为住宅楼的违规行为将面临经济损失风险 ，可能会使经济赔偿责任增加，超出酬金赔偿范围。
法案之间的协调和关系
S.B. 2477明确规定其适用取决于S.B. 840的通过，并表明立法机构的意图是S.B. 2477新增的第218章与S.B. 840新增的第218章相协调。如果存在不可调和的冲突，则以 S.B. 840 为准。在实践中，将 S.B. 840 视为允许混合用途/多户住宅开发和改建的基准框架，S.B. 2477 则提供额外的改建特定规则和补救措施（包括经济损害赔偿）。
生效日期和过渡
这两项措施均于 2025 年 9 月 1 日生效，并在未来适用。各城市应立即进行法规审核，以识别、修改或暂停不一致的条款，更新行政审批工作流程，并发布与第 218 章一致的申请人指南。由于这些法律设定了最低标准并限制了限制性更强的地方控制措施，因此城市应避免执行与新规定相冲突的现有法规。
市政当局的反对意见和目前的态势
最近的报道突出表明，即使法律已经生效，达拉斯-沃斯堡的几个郊区仍在积极抵制。欧文（Irving）通过了一项法令，要求新建公寓至少要有八层楼高，必须包括指定的配套设施（如游泳池、狗公园、健身房、协同办公），并满足更严格的建筑性能标准，从而提高了项目成本。阿灵顿提高了配套设施的要求，并在主要走廊设置了六层楼的最低要求；它还要求至少 15% 的停车位必须包括电动汽车充电设施。普莱诺在许多商业区设定了最低建筑高度（一般为 45 英尺，在某些办公区为 75 英尺），并在州法律允许的范围内允许一些更密集的单户住宅类型（如联排别墅）。弗里斯科采取分区策略，在原本对住房开放的区域指定重工业用途，显然是为了触发法规中的工业用途排除条款。包括 "德州合理解决方案"（Texans for Reasonable Solutions）在内的住房倡导者曾公开讨论过通过试验性诉讼来迫使地方政府遵守法规，而州法案的起草者则批评了地方政府的抵制行为。相比之下，达拉斯和沃斯堡在实施州框架时似乎没有遇到类似的阻力。利益相关者应关注地方议会议程以及任何寻求宣告性或禁令性救济的诉讼。
开发人员行动清单
- 资格审查：核实第 218 章规定的资格（位于除外缓冲区之外；符合条件的商业分区；转换年限/65% 临界值）。
- 许可策略： 按照 "符合 "第 218 章 "的市政规定 "组织提交材料，并坚持行政审批时限；避免酌情触发。
- 按照法定参数进行设计：按照法定层数设计密度/高度/停车位/后退，如果城市试图实施更严格的标准，则应准备替代布局。
- 费用模型： 在承保中反映出对改建的影响费禁令，并确认不适用 ETJ 公路影响费。
- 合同保护： 包括与卖方和邻近业主的合作契约，以提供任何所需的地役权/公用设施，其规模应达到 "最低容量"，以及解决市政当局不合规问题的条件（例如，尽职调查的延期、诉讼选择）。
- 贷方沟通： 强调降低权益风险、行政审批权和诉讼后盾（包括费用转移和经济损失转换），以支持融资。
- 升级计划： 如果施加了被禁止的条件，则评估是否应立即提起诉讼，要求禁令救济（并对转用行为进行损害赔偿），诉讼地点应在项目县，并可向第十五上诉法院提起上诉。
结论
S.B. 840 法案和 S.B. 2477 法案通过在商业土地上建造住房、限制限制性地方标准、简化审批程序、建立有效的私人执法机制以及费用转移机制，实质性地改变了德克萨斯州较大城市的土地使用权。
对于受影响城市的潜在开发商和投资者而言，新框架提供了更清晰的权利途径、更低的自由裁量风险以及可执行的补救措施，这些都能改善交易时机、承销确定性和融资结果。同时，在出现市政当局反对或狭义解释的情况下，开发商应计划好潜在的许可争议和诉讼时间--即使是在有利的法律制度下--并制定时间表、融资和合同应急措施来管理这些风险。
