财富税观察：纽约市“第二居所”税法案通过最后一道立法关卡——房产所有者和规划师需知

一览无余

纽约州立法机构即将批准一项针对纽约市价值超过500万美元的第二套住房的新年度税项，该税项预计将于2026年7月1日生效，并预计每年可带来约5亿美元的税收收入。

为何这很重要

纽约市的“第二居所税”标志着各地政府在针对与不动产相关的财富征税方面发生了重大转变。与基于收入的税收措施不同——高净值人士通常可以通过变更居住地来减轻此类税负——这项税费直接针对不动产本身。 该税适用于价值超过500万美元的住宅物业，前提是业主的主要居所位于纽约市以外，且该物业未出租给全职租户。据市政府估算，约有1万处房产将受到影响。

就在纽约市面临潜在预算危机之际，第二居所税应运而生。该市此前曾考虑全面上调城市房产税税率。然而，这些增税措施并未被纳入市长马姆达尼于2026年5月12日发布的预算草案中。

这一发展趋势是我们本系列文章所追踪的更广泛现象的一部分：当全面增税在政治上难以推行时，各州和地方政府正越来越多地采取针对高价值不动产和富裕纳税人的定向税收措施。

受此影响的人群

“第二居所税”旨在针对纽约市高价值住宅房地产的非居民业主，包括州外及国际投资者，以及通过个人名义、受托人或家族办公室持有房产、并为受益人或委托人持有住宅房产的超高净值家庭。 为在纽约市拥有世代传承房地产资产的家族提供咨询服务的顾问应特别注意，因为该税项可能会改变持有这些房产的长期经济效益。

推荐观看

目前仍有若干悬而未决的问题。该法案计划于5月的最后一周在纽约州参议院和众议院进行表决，但实施细则——包括评估机制、估值程序，以及通过信托、有限责任公司（LLC）或其他实体持有的房产的处理方式——尚未完全明确。实体持有的房产是否适用穿透规则，以及如何确定实际受益人，都是至关重要的关键问题。 如果纽约州遵循加州拟议的“亿万富翁税”中阐述的相同框架，我们预计“穿透规则”将适用。

从业者还应警惕潜在的宪法挑战，并关注一旦业主开始重组或处置相关房产，收入预测是否仍能成立。更广泛的财政背景同样重要：纽约州针对100万美元以上全现金房地产交易拟议的附加税，以及纽约市针对百万富翁拟议的收入附加税，虽未在谈判中获得通过，但它们反映了纽约州目前正在积极考虑的各项措施，未来可能会再次浮出水面。

我们的观点

对于在纽约市拥有大量不动产的客户而言，此刻正是审时度势之时。第二居所税不仅仅是一项增收措施——它昭示着，对高价值住宅房产的缺席持有将被视为应税特权，而不仅仅是一种市场地位。

从规划角度来看，受影响的业主应评估其当前的所有权结构，以确定实体安排、信托持有或共有关系是否会改变其风险敞口，或者在适用穿透规则的情况下是否会无意中增加风险敞口。居住地和住所证明文件将变得尤为重要，特别是对于那些在纽约市和其他司法管辖区之间往返居住、且希望证明某处房产符合主要居所资格的家庭而言。

对于多代同堂的家庭而言，这项税收为在纽约市保留祖传房产的考量增添了一项年度固定成本，并可能促使家庭更早地讨论是继续持有、赠予还是出售房产。鉴于这项新税以及针对集中房产持有实施定向征税的更广泛趋势，应重新审视遗产与赠与规划策略，包括代际转移的时机以及信托的运用。

随着该法案即将最终通过以及实施指南陆续出台，我们正密切关注事态发展。