Bundesgericht liest zwischen den Zeilen, um ungewöhnliche Klage gemäß RESPA Abschnitt 8 zuzulassen
In Kallai gegen Jatola Homes, einer kürzlich getroffenen Entscheidung gemäß Abschnitt 8 des Real Estate Settlement Services Procedure Act (RESPA), entschied ein Bundesbezirksrichter in Ohio, dass die RESPA-Vorwürfe der Sammelkläger ausreichend waren, um über die Klagephase hinauszugehen. In seiner Entscheidung erörterte das Gericht die Grundlagen von Abschnitt 8 und kam unter Berücksichtigung eines liberalen Klagestandards zu einigen überraschenden Schlussfolgerungen.
Abschnitt 8 des RESPA verbietet es jeder Person, eine „Wertgegenstand“ gemäß einer Vereinbarung oder Absprache zu geben oder anzunehmen, dass Abwicklungsdienstleistungen in einer Transaktion mit einem bundesbezogenen Hypothekendarlehen vermittelt werden. Von Anfang an ist der Fall Kallai ungewöhnlich, da die Kläger Immobilienkäufer waren und ihre RESPA-Theorie keine Behauptungen enthielt, dass ihr eigener Käufermakler an der behaupteten Kickback-Vereinbarung beteiligt war. Die Kläger behaupteten auch nicht, dass die versprochene Rückvergütung tatsächlich von der Partei, die angeblich die Vermittlung erhalten hatte, geleistet wurde. Im Folgenden untersuchen wir, wie das Gericht die Klage zwischen den Zeilen gelesen hat, um den Fall trotz begründeter Einwände der Verteidigung wegen Nichtvorliegens eines Anspruchs weiterzuverfolgen.
Die Kallais behaupteten, dass der verkaufende Bauträger unter Anleitung und mit Zustimmung seiner verbundenen Titelfirma den Immobilienmaklern einer bestimmten Maklerfirma eine spätere Geldprämie für die erfolgreiche Vermittlung von Käufern oder Verkäufern an die verbundene Titelfirma versprochen habe. Der Makler des Verkäufers war mit dieser Maklerfirma verbunden, der Makler der Kallais hingegen nicht. Beide Parteien nutzten die verbundene Titelgesellschaft beim Abschluss des Kaufs durch die Kallais. Allem Anschein nach war der versprochene Bonus zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht tatsächlich gezahlt worden. Die Kallais behaupteten, dass sie für ihre Titeldienstleistungen mehr bezahlt hätten, als sie ohne den angeblichen Verstoß gegen das RESPA gezahlt hätten.
Unter diesen Umständen wurden folgende RESPA-Fragen aufgeworfen:
- Ist das bloße Versprechen, für eine erfolgreiche Vermittlung eine Prämie zu zahlen, eine „Wertgegenstand“ im Sinne des RESPA, auch wenn diese Prämie nie gezahlt wurde? Das Gericht in Kallai befand, dass dies der Fall ist.
- Hat ein Käufer Anspruch auf eine RESPA-Klage, wenn der Makler, der die Immobilie gelistet hat, und nicht der Makler des Käufers, angeblich an der Kickback-Vereinbarung beteiligt ist? Das Gericht befand, dass dies der Fall ist.
- Hatten die Kläger die verfassungsrechtliche und prudenzielle Berechtigung, die RESPA-Klage einzureichen? Das Gericht in Kallai befand, dass dies der Fall war.
- Gab es eine Grundlage, um die einzelnen Eigentümer der Maklerfirma und der Titelfirma in dem Fall zu belassen? Das Gericht befand, dass dies nicht der Fall war.
- Was hat die Titelfirma angeblich getan, um gegen Abschnitt 8 des RESPA zu verstoßen? Das Gericht hat diese Frage nicht geprüft.
Die Frage nach dem „Wertgegenstand“
Das Gericht hat diese Frage eingehend geprüft. Es stellte fest, dass das RESPA-Gesetz zwar „Wertgegenstände“ als „alle Zahlungen, Vorschüsse, Gelder, Darlehen, Dienstleistungen oder sonstige Gegenleistungen“ definiert, die Durchführungsbestimmungen des RESPA dieses Element jedoch konkretisieren und es als eine nicht erschöpfende Liste wertvoller Gegenstände definieren, darunter unter anderem „Gutschriften, die Geldbeträge darstellen, die zu einem späteren Zeitpunkt gezahlt werden können“ und „die Möglichkeit, an einem Programm zur Erzielung von Gewinnen teilzunehmen“. Das Gericht stellte ferner fest, dass gemäß der RESPA-Verordnung „der Begriff ‚Zahlung‘ gleichbedeutend mit dem Geben oder Empfangen einer ‚Wertgegenstand‘ ist und keine Geldüberweisung erfordert“. Die Autoren sind sich dieses regulatorischen Rahmens bewusst und halten das Konzept für so umfassend, dass wir oft angemerkt haben, dass der betreffende „Gegenstand“ wahrscheinlich zählt, sofern er nicht abgelehnt oder weggeworfen wird.
In Kallai kam das Gericht zu dem Schluss, dass das angebliche Versprechen, Immobilienmaklern für erfolgreiche Vermittlungen Prämien zu zahlen, selbst eine „Gegenleistung” für die Makler darstellte. Möglicherweise wurde das Angebot als Chance angesehen, an einer Möglichkeit zum Geldverdienen teilzuhaben. Das Gericht könnte durch die Tatsache beeinflusst worden sein, dass ähnliche Prämien angeblich im Jahr zuvor an andere Makler gezahlt worden waren. Aber wenn dies nicht behauptet worden wäre, ist eine nicht einklagbare Zusage dann wirklich etwas Wertvolles? Rechtlich gesehen ist dies eine knappe Entscheidung, aber wenn festgestellt würde, dass sich der Makler auf die Zusage verlassen und die Vermittlung vorgenommen hat, würde dies wahrscheinlich als Gegenleistung gelten.
Wurden die Kallais im Sinne des RESPA „vermittelt“?
Die Behauptungen der Kläger zu diesem Punkt waren vage. Obwohl sie offenbar die schlüssige Behauptung aufstellten, dass sie vom Makler des Verkäufers an die Titelgesellschaft verwiesen worden seien, fehlte dieser Behauptung jeglicher sachlicher Inhalt, abgesehen davon, dass der Makler der Kallais ein unabhängiger Makler war, der nicht mit dem Makler des Verkäufers verbunden war, und dass beide Parteien dieselbe Titelgesellschaft in Anspruch nahmen. Die Verteidigung argumentierte, dass das erforderliche Element der „Empfehlung” fehlte, und wies darauf hin, dass es durchaus möglich sei, dass der Makler der Käufer diese Titelgesellschaft zufällig für die Käufer ausgewählt habe. Das Gericht ließ sich davon nicht überzeugen.
Gemäß RESPA wird eine „Empfehlung“ definiert als jede mündliche oder schriftliche Handlung gegenüber einer Person, die den Effekt hat, die Auswahl eines Anbieters von Abwicklungsdienstleistungen „positiv zu beeinflussen“ oder die Inanspruchnahme eines solchen Anbieters zu verlangen. Das Gericht befand, dass die Klage eine vernünftige Schlussfolgerung zuließ, dass der Makler der Verkäufer die Inanspruchnahme des mit dem Bauunternehmen verbundenen Titeldienstleisters empfohlen, vorgeschlagen oder vielleicht sogar verlangt hatte.
Diese Analyse wäre zwar verständlich, wenn der vermittelnde Makler den vermittelten Verbraucher vertreten hätte, doch scheint sie in diesem Fall auf wenig mehr als Spekulationen zu beruhen. Es ist nicht klar, was der Makler des Verkäufers unternommen hat, um die Käufer davon zu überzeugen oder zu verpflichten, die Titelfirma zu beauftragen. Eine Vermittlung erfordert einen gewissen positiven Einfluss; ein passiver Verbraucher, dem es egal ist, wer die Transaktion abschließt, und der einfach zustimmt, den vom Verkäufer ausgewählten Makler zu beauftragen, scheint nicht so veranlagt zu sein. Ebenso können einige Verbraucher ihre eigenen Gründe haben, dieselbe Titelfirma wie ihr Verkäufer zu beauftragen, unabhängig vom Einfluss des Verkäufers: Vielleicht waren sie Stammkunden, haben eine ansprechende Werbung gesehen oder mit jemand anderem über den Anbieter gesprochen. Ein anderes Gericht hätte diese Frage möglicherweise anders beurteilt.
Ob die Kläger verfassungsrechtlich und aus Gründen der Vorsicht klageberechtigt waren
Das Gericht kam ohne Weiteres und zu Recht zu dem Schluss, dass die Behauptungen der Kläger eine Klagebefugnis begründeten. Die Verteidigung konnte sich nicht auf eine RESPA-Entscheidung des Berufungsgerichts des Vierten Bezirks, Baehr, stützen, in der das Gericht die Abweisung einer RESPA-Klage wegen fehlender Klagebefugnis gemäß Artikel III bestätigte (siehe unsere frühere Berichterstattung zu dieser Entscheidung hier). In Baehr (im Interesse der vollständigen Offenlegung: ein Fall, der von den Autoren dieses Artikels verteidigt wurde) konnten die Kläger keinen konkreten und spezifischen Schaden geltend machen, da ihr einziger geltend gemachter Schaden in der Beeinträchtigung eines fairen und unparteiischen Wettbewerbs zwischen Anbietern von Abwicklungsdienstleistungen bestand. Im Gegensatz zu Baehr, wo die Kläger einräumten, dass die von der zugrunde liegenden Titelgesellschaft berechneten Preise fair und wettbewerbsfähig waren und dass die Titelgesellschaft eine gute Servicequalität bot, behaupteten die Kallais, dass die mit dem Bauunternehmer verbundene Titelgesellschaft ihnen überhöhte Preise berechnet habe. Das Gericht befand, dass dies für einen Antrag auf Abweisung der Klage ausreichte, um einen konkreten Schaden geltend zu machen.
Ebenso wurde die Klagebefugnis eindeutig begründet, da die Kläger – Personen, von denen das Gericht annahm, dass sie angeblich gegen eine Gegenleistung an die Titelfirma verwiesen worden waren – innerhalb des Interessenbereichs lagen, den RESPA schützen soll.
Keine begründete Klage gegen die einzelnen Eigentümer des Bauunternehmens und der Titelfirma
Das Gericht hat diese einzelnen Beklagten zu Recht abgewiesen, da keine Vorwürfe vorlagen, dass einer von ihnen gegen RESPA verstoßen hätte. Eigentümer oder Aktionäre haften nicht automatisch für die Handlungen ihrer Unternehmen, es sei denn, sie sind persönlich an dem Verhalten beteiligt und es liegen andere Faktoren vor, die es rechtfertigen, dass das Gericht den Unternehmensmantel durchbricht.
Die Grundlage für die angebliche Haftung der Titelfirma ist unklar.
Die Frage, inwiefern das Titelunternehmen gegen Abschnitt 8 des RESPA verstoßen hat, wurde von den Parteien nicht aufgeworfen, hätte aber aufgeworfen werden können. Die Verteidigung und das Gericht scheinen davon ausgegangen zu sein, dass sowohl der Bauunternehmer als auch das Titelunternehmen gegen das Gesetz verstoßen haben, da in der Klage behauptet wurde, dass der Bauunternehmer die Kickback-Vereinbarung mit der „Anweisung, Zustimmung und Unterstützung” des Titelunternehmens geschlossen habe.
Abschnitt 8 des RESPA gilt jedoch nur für Personen, die gemäß der Vereinbarung oder Absprache, dass Geschäfte vermittelt werden, eine Wertgegenstand „geben” oder „annehmen”. In diesem Fall gab der Bauunternehmer, wie behauptet, den Wertgegenstand (d. h. das Versprechen, zu einem späteren Zeitpunkt Boni zu zahlen) und die Immobilienmakler nahmen ihn entgegen. Es fehlte jedoch jeglicher Hinweis darauf, dass die Titelfirma eine Rolle gespielt hatte, abgesehen von der behaupteten Anweisung, Genehmigung und Unterstützung. Das Gericht ging davon aus, dass die Behauptungen der Kläger ausreichend waren, vielleicht in der Annahme, dass dieses Element einer Art „Verschwörung zum Verstoß gegen RESPA“ oder einer anderen Form der sekundären Haftung ähnelt. Ob RESPA eine solche Theorie stützt, ist jedoch höchst zweifelhaft und wurde von mindestens einem Bundesgericht abgelehnt.
Abschließende Gedanken dazu, wie dieser Fall überhaupt zustande gekommen ist
Wir werden oft gefragt, ob die Aufsichtsbehörden RESPA konsequent durchsetzen und ob es private Klagen gibt, die verschiedene Verhaltensweisen anfechten, die ein Risiko gemäß RESPA Abschnitt 8 darstellen könnten. Wie der Fall Kallai zeigt, werden sowohl die Regierung als auch die Kläger einer Sammelklage in Situationen, die eine gewisse Unklarheit aufweisen, RESPA-Klagen geltend machen, unabhängig davon, ob die Regierung RESPA derzeit in den Vordergrund stellt oder nicht. Darüber hinaus kann das potenzielle Risiko einer RESPA-Sammelklage – das Dreifache des Wertes der mit dem Verstoß verbundenen Abwicklungsdienstleistung zuzüglich der Anwaltskosten für den obsiegenden Kläger – enorm sein.
Wir wissen nicht, wie es zu dem Fall Kallai gekommen ist. Möglicherweise hatte das Verhalten des Bauunternehmers im Laufe der Zeit Aufmerksamkeit erregt; in der Beschwerde wird behauptet, dass der Bauunternehmer im Jahr vor der angeblichen Zusage zur Zahlung von Prämien tatsächlich Empfehlungsprämien an Makler bei einer „Team-Weihnachtsfeier” gezahlt hatte. Vielleicht hat ein Konkurrent davon Wind bekommen und sich beschwert.
Letztendlich spielt das keine Rolle. Tatsache ist, dass die Einhaltung von Abschnitt 8 des RESPA mit Hilfe eines erfahrenen externen Rechtsberaters möglich ist und die Risiken einer Nichteinhaltung (oder sogar einer mutmaßlichen Nichteinhaltung) schwerwiegend sind.
