Conover contra Patriot Land Transfer: El plazo de prescripción de la RESPA y la suspensión equitativa vuelven a chocar

Una decisión reciente en el caso Conover contra Patriot Land Transfer LLC[1] se refiere a lo que parece ser una reclamación habitual en virtud del artículo 8 de la RESPA, según la cual una agencia de títulos de propiedad proporcionó información sobre posibles prestatarios y listas de datos a cambio de que la entidad crediticia remitiera clientes a la empresa de títulos de propiedad. Dado que esta decisión se dictó en el contexto de una moción de desestimación, las alegaciones bien fundamentadas se aceptaron como ciertas y no se han evaluado los méritos de las alegaciones (ni las defensas de la sección 8(c)), por lo que no sabemos si las alegaciones son ciertas o si existen defensas de la sección 8(c). Sin embargo, la decisión arroja algo de luz sobre cómo los tribunales inferiores están abordando el plazo de prescripción de la RESPA y qué es una alegación suficiente para presentar un argumento de suspensión equitativa para los demandantes.[2]

El problema para los demandantes de Conover —y, de hecho, para la mayoría de los demandantes de la sección 8 de la RESPA— es que el Congreso promulgó un plazo de prescripción muy breve, de un año, que generalmente se considera que comienza a partir de la fecha de cierre de la operación inmobiliaria (y, por lo tanto, no suele estar sujeto a la regla de descubrimiento[3]), pero la demanda de Conover no se presentó dentro de ese plazo de prescripción. En consecuencia, como se hace a menudo, los demandantes de Conover trataron de basarse en la doctrina de la suspensión equitativa para intentar eludir el plazo de prescripción.

La suspensión equitativa es una doctrina que permite a los demandantes «suspender» (es decir, detener el transcurso) de un plazo de prescripción. Solo se aplica si los demandantes han actuado con diligencia para presentar e investigar su reclamación (lo que a menudo se denomina «ejercicio de la diligencia debida») y alguna circunstancia extraordinaria se interpuso en su camino. A menudo, la circunstancia extraordinaria alegada es que el demandado ocultó de forma afirmativa y fraudulenta la infracción a los demandantes mediante algún acto independiente y ajeno a la supuesta infracción de la RESPA.[4] A pesar de los intentos habituales de los demandantes de argumentar que la circunstancia extraordinaria alegada debería excusar una falta total de diligencia, el Tribunal Supremo de los Estados Unidos ha sostenido que se trata de dos requisitos separados e independientes para suspender el plazo de prescripción.[5] En otras palabras, el incumplimiento de cualquiera de los dos requisitos de diligencia o el requisito de circunstancias extraordinarias condena al fracaso una reclamación de suspensión equitativa.

En Conover, los demandantes (como era de esperar) alegaron que los demandados los engañaron activamente, impidiéndoles descubrir su reclamación, al no incluir los sobornos que la compañía de títulos pagó al prestamista (es decir, los contactos y las listas de datos gratuitos) en los documentos del préstamo, como el GFE (estimación del préstamo) y el HUD-1 (divulgación de cierre). Los demandantes alegaron que habían actuado con la debida diligencia al revisar los documentos del préstamo, pero que, dado que dichos documentos no reflejaban el pago de «algo de valor» entre los demandados, los demandantes supuestamente no tenían motivos para creer que se hubiera producido una infracción de la RESPA, a pesar de que la teoría de los demandantes era que los demandados estaban cobrando sistemáticamente de más a sus clientes.

Al solicitar la desestimación, los demandados alegaron que esta reclamación de suspensión equitativa era deficiente porque, en lugar de alegar algún acto afirmativo de ocultación, los demandantes simplemente alegaron la no divulgación de la infracción reclamada, especialmente porque no existe la obligación de revelar los supuestos sobornos en los formularios de cierre en cuestión.[6] No obstante, el tribunal de Conover tenía una opinión diferente, sosteniendo que los demandantes habían alegado más que la no divulgación debido a su afirmación de que los demandados habían seleccionado intencionadamente clientes potenciales y listas de datos como forma de soborno y habían omitido intencionadamente revelarlo para que los sobornos y la relación comercial coordinada de las partes permanecieran ocultos.[7]

Este análisis superficial sobre si las alegaciones de los demandantes cumplían los requisitos de suspensión equitativa y los criterios de plausibilidad de Twombly e Iqbal resulta sorprendente. Cabe preguntarse si el resultado sería el mismo, por ejemplo, si la reclamación por soborno se basara en que la compañía de títulos de propiedad agasajaba a los agentes hipotecarios, se anunciaba en sus publicaciones sobre préstamos, hacía presentaciones a sus agentes hipotecarios sobre seguros de títulos de propiedad y prácticas de cierre, alquilaba espacio de oficinas a los prestamistas o realizaba cualquiera de otras muchas acciones para establecer una relación en la que la supuesta irregularidad o el pago no aparecerían en los documentos del préstamo. Si fuera así, la decisión «intencionada» del Congreso de establecer un plazo de prescripción de un año para las reclamaciones en virtud del artículo 8 de la RESPA se vería significativamente socavada.

También cabe destacar la aceptación por parte del tribunal de Conover de las alegaciones concluyentes sobre la diligencia debida. A pesar de la alegación de sobrefacturación sistemática, en el caso no se alegó nada más que el hecho de que los demandantes habían revisado sus propios documentos de préstamo y no habían observado nada irregular.

Por otro lado, tal vez el tribunal de primera instancia adoptó una postura cautelosa deliberada al desestimar las demandas por prescripción, dada la naturaleza típicamente fáctica de estas cuestiones y la tendencia en el Tercer Circuito a resolverlas mediante la presentación de pruebas específicas y la vista sumaria[8]. Si este es el proceso que se va a seguir (y la opinión de Conover no dice nada sobre lo que ocurrirá a continuación en el caso), el resultado es algo más comprensible. Pero cabe preguntarse legítimamente qué debería ocurrir si, en el juicio sumario (como se sabe que ha ocurrido[9]), los demandantes no tienen pruebas de que los demandados actuaran con intención de engañar u ocultar la infracción alegada y/o si los demandantes admiten que no hicieron nada para investigar las circunstancias que subyacen a su demanda. Los tribunales son reacios a evitar sanciones por acusaciones de mala fe y, a pesar de que la RESPA establece que la parte ganadora puede recibir una indemnización por los honorarios de los abogados,[10] esta disposición sobre la indemnización por honorarios ha sido (erróneamente) ignorada para la mayoría de los demandados ganadores sobre la base de una decisión mal razonada del Noveno Circuito[11] que, de alguna manera, compara la sección 8 de la RESPA con las leyes de derechos civiles. Sin embargo, si los tribunales van a abordar los alegatos dando inicialmente un beneficio significativo de la duda a las acusaciones marginales de los demandantes que resultan ser falsas, los demandantes pueden encontrar que los tribunales estarán más dispuestos a examinar la buena fe que respalda esas acusaciones, como debería ser.

[1] N.º 17-4625, 2019 U.S. Dist. Lexis 15471 (D.N.J. 31 de enero de 2019).

[2] Ídem, en *4-5.

[3] Véase Snow v. First Am. Title Ins. Co., 332 F.3d 356, 359 (5.º Cir. 2003) (las reclamaciones RESPA se acumulan al cierre); véase también Perkins v. Johnson, 551 F. Supp. 2d 1246, 1254 (D. Colo. 2008) («La regla federal de descubrimiento no es aplicable a [...] RESPA [...] porque el Congreso indicó explícitamente que el plazo de prescripción comienza a correr "a partir de la fecha del hecho"»). (citando 12 U.S.C. § 2614).

[4] Véase, por ejemplo, Supermarket of Marlinton, Inc. contra Meadow Gold Dairies, Inc., 71 F.3d 119, 122 (4.º Cir. 1995) (la doctrina de la suspensión equitativa basada en el ocultamiento fraudulento requiere la prueba de un acto afirmativo de ocultamiento (en contraposición a la simple decisión de no revelar) los hechos que constituyen la base de la reclamación, además de la debida diligencia).

[5] Menominee Indian Tribe of Wis. v. United States, 136 S. Ct. 750, 756 (2016) (sosteniendo que los dos aspectos de la prueba de suspensión equitativa —diligencia y circunstancias extraordinarias— son dos elementos distintos que deben cumplirse por separado, y no factores que deban sopesarse entre sí).

[6] Por ejemplo, la estimación del préstamo solo requiere una estimación de los gastos del préstamo que se le cobrarán al comprador, mientras que la declaración de cierre requiere un desglose de los servicios de liquidación que realmente se cobran al cierre.

[7] 2019 U.S. Dist. Lexis 15471, en *9.

[8] Véase, por ejemplo, Riddle v. Bank of Am. Corp., n.º 12-1740, 2013 U .S. Dist. LEXIS 163526 (E.D. Pa. 18 de noviembre de 2013), confirmado, 588 F. App’x 127 (3.º Cir. 2014).

[9] Véase Baehr contra Creig Northrop Team, P.C., n.º RDB-13-0933, 2018 U.S. Dist. LEXIS 206721, 2018 WL 6434502 (7 de diciembre de 2018).

[10] 12 U.S.C. § 2607(d)(5).

[11] Lane contra Residential Funding Corp., 323 F.3d 739, 746-48 (9.º Cir. 2003).