El Tribunal Federal lee entre líneas para permitir que avance una demanda inusual en virtud del artículo 8 de la RESPA.
En Kallai contra Jatola Homes, una decisión reciente en virtud del artículo 8 de la Ley de Procedimiento de Servicios de Liquidación Inmobiliaria (RESPA), un juez de un tribunal federal de distrito de Ohio dictaminó que las alegaciones de los demandantes colectivos en virtud de la RESPA eran suficientes para pasar de la fase de alegaciones. Al dictar esta sentencia, el tribunal analizó los fundamentos del artículo 8 y llegó a algunas conclusiones sorprendentes bajo la lente de un criterio liberal de alegaciones.
La sección 8 de la RESPA prohíbe a cualquier persona dar o aceptar «algo de valor» en virtud de un acuerdo o entendimiento por el que se remita un negocio de servicios de liquidación en una transacción relacionada con un préstamo hipotecario federal. Desde el principio, el caso Kallai es inusual porque los demandantes eran compradores de bienes inmuebles y su teoría sobre la RESPA no incluía ninguna alegación de que su propio agente comprador estuviera involucrado en el supuesto acuerdo de soborno. Los demandantes tampoco alegaron que el soborno prometido fuera realmente entregado por la parte que supuestamente recibió la recomendación. A continuación, examinamos cómo el tribunal leyó entre líneas la demanda para permitir que el caso siguiera adelante a pesar de las objeciones razonables de la defensa por no haber formulado una reclamación.
La reclamación de los Kallais era que el constructor vendedor, con la orientación y aprobación de su empresa de títulos afiliada, prometió dar a los agentes inmobiliarios de una determinada empresa de corretaje una bonificación monetaria en un momento posterior por recomendar con éxito a compradores o vendedores a la filial de títulos. El agente inmobiliario del vendedor estaba asociado con esa empresa de corretaje, pero el agente inmobiliario de los Kallais no. Ambas partes utilizaron la filial de títulos de propiedad en el cierre de la compra de los Kallais. Según todos los indicios, la bonificación prometida no se había pagado en el momento en que se presentó la demanda. Los Kallais alegaron que pagaron más por los servicios de títulos de propiedad de lo que habrían pagado si no hubiera sido por la supuesta violación de la RESPA.
En este contexto, se plantearon las siguientes cuestiones relacionadas con la RESPA:
- ¿Es una mera promesa de pagar una bonificación por una recomendación exitosa un «objeto de valor» según la RESPA, incluso si dicha bonificación nunca se pagó? El tribunal de Kallai determinó que sí.
- ¿Puede un comprador presentar una reclamación en virtud de la RESPA cuando se alega que el agente inmobiliario encargado de la venta, y no el agente del comprador, está involucrado en el acuerdo de comisiones ilegales? El tribunal dictaminó que sí.
- ¿Tenían los demandantes legitimación constitucional y prudencial para presentar la demanda en virtud de la RESPA? El tribunal de Kallai determinó que sí.
- ¿Había motivos para mantener a los propietarios individuales de la empresa de corretaje y la compañía de títulos en el caso? El tribunal determinó que no los había.
- ¿Qué hizo supuestamente la empresa de títulos de propiedad para infringir el artículo 8 de la RESPA? El tribunal no consideró esta cuestión.
La cuestión del «objeto de valor»
El tribunal analizó esta cuestión detenidamente. Señaló que, si bien la ley RESPA define «objeto de valor» como «cualquier pago, anticipo, fondos, préstamo, servicio u otra contraprestación», el reglamento de aplicación de la RESPA concreta este elemento y lo define como una lista no exhaustiva de objetos de valor que incluye, entre otras cosas, «créditos que representan dinero que puede pagarse en una fecha futura» y «la oportunidad de participar en un programa para ganar dinero». El tribunal señaló además que, según el reglamento de la RESPA, «el término "pago" es sinónimo de dar o recibir cualquier "cosa de valor" y no requiere la transferencia de dinero». Los autores, conscientes de este marco normativo, consideran que el concepto es tan amplio que a menudo hemos señalado que, a menos que la «cosa» en cuestión sea rechazada o desechada, es probable que se tenga en cuenta.
En Kallai, el tribunal concluyó que la promesa de pagar bonificaciones a los agentes inmobiliarios por las referencias exitosas era en sí misma una «contraprestación» que se ofrecía a los agentes. Quizás la oferta se consideró una oportunidad para participar en una oportunidad de ganar dinero. Es posible que el tribunal se viera influido por el hecho de que se alegó que se habían pagado bonificaciones similares a otros agentes el año anterior. Pero si no se hubiera alegado eso, ¿una promesa inaplicable tiene realmente algún valor? Desde el punto de vista jurídico, es una cuestión delicada, pero si se determina que el agente se basó en la promesa y realizó la recomendación, es probable que se considere válida.
¿Se «remitió» a los Kallais en el sentido de la RESPA?
Las alegaciones de los demandantes sobre este punto eran confusas. Aunque aparentemente hicieron una alegación concluyente de que fueron remitidos a la filial de títulos por el agente del vendedor, dicha alegación carecía de cualquier contenido fáctico, salvo que el agente de los Kallais era un agente independiente no asociado con la misma agencia inmobiliaria que el agente inmobiliario y que las partes utilizaron la misma empresa de títulos. La defensa argumentó que faltaba el elemento de «remisión» requerido, señalando que era muy posible que el agente de los compradores simplemente hubiera seleccionado esa compañía de títulos para los compradores. El tribunal no se dejó convencer.
Según la RESPA, una «referencia» se define como cualquier acción oral o escrita dirigida a una persona cuando dicha acción tiene el efecto de «influir positivamente» en la selección de un proveedor de servicios de liquidación o de exigir el uso de dicho proveedor. El tribunal consideró que la demanda permitía inferir razonablemente que el agente de los vendedores persuadió, sugirió o incluso exigió el uso de la filial de títulos de propiedad del constructor.
Si bien este análisis sería comprensible si el agente que remitió al consumidor representara a este último, en este caso parece basarse en poco más que especulaciones. No está claro qué hizo, si es que hizo algo, el agente del vendedor para persuadir o exigir a los compradores que utilizaran la empresa de títulos de propiedad. Una remisión requiere cierta influencia afirmativa; un consumidor pasivo, al que no le importa quién cierre la transacción y simplemente acepta utilizar a quien haya seleccionado el vendedor, no parecería haber estado tan predispuesto. Del mismo modo, algunos consumidores pueden tener sus propias razones para utilizar la misma compañía de títulos que su vendedor, al margen de cualquier influencia de este: tal vez eran clientes habituales, vieron un anuncio atractivo o hablaron con alguien sobre el proveedor. Es posible que otro tribunal hubiera considerado esta cuestión de forma diferente.
Si los demandantes tenían legitimación constitucional y prudencial.
El tribunal concluyó fácilmente, y de manera adecuada, que las alegaciones de los demandantes conferían legitimación. La defensa no logró obtener apoyo de una decisión sobre la RESPA del Tribunal de Apelaciones del Cuarto Circuito, Baehr, en la que el tribunal confirmó la desestimación de un caso sobre la RESPA por falta de legitimación según el artículo III (véase nuestra cobertura anterior de esa decisión aquí). En Baehr (en aras de la transparencia, un caso defendido por los autores de este artículo), los demandantes no alegaron un perjuicio concreto y específico, ya que el único daño que reclamaban era la privación de una competencia justa e imparcial entre los proveedores de servicios de liquidación. A diferencia de Baehr, en el que los demandantes admitieron que los precios cobrados por la compañía de títulos subyacente eran justos y competitivos, y que la compañía de títulos proporcionaba un servicio de buena calidad, los Kallais alegaron que la filial de títulos del constructor les cobró de más. El tribunal consideró que esto era suficiente en una moción de desestimación para alegar un perjuicio concreto.
Del mismo modo, se estableció claramente la legitimación procesal sobre la base de que los demandantes —personas que, según el tribunal, fueron supuestamente remitidas a la compañía de títulos a cambio de algo de valor— se encontraban dentro de la zona de intereses que la RESPA pretende proteger.
No hay ninguna reclamación viable contra los propietarios individuales de la constructora y la empresa de títulos de propiedad.
El tribunal desestimó correctamente a estos demandados individuales porque no había alegaciones de que ninguno de ellos hubiera hecho nada que infringiera la RESPA. Los propietarios o accionistas no son automáticamente responsables de las acciones de sus empresas, a menos que estén personalmente involucrados en la conducta y existan otros factores que justifiquen que el tribunal levante el velo corporativo.
No está clara la base de la supuesta responsabilidad de la compañía de títulos.
Las partes no plantearon la cuestión de qué hizo la empresa de títulos de propiedad para infringir el artículo 8 de la RESPA, pero podrían haberlo hecho. La defensa y el tribunal parecen haber actuado bajo la premisa de que, dado que la demanda alegaba que el constructor había celebrado el acuerdo de comisiones ilegales con la «orientación, aprobación y apoyo» de la empresa de títulos de propiedad, tanto el constructor como la empresa de títulos de propiedad infringieron la ley.
Sin embargo, la sección 8 de la RESPA solo se aplica a las personas que «dan» o «aceptan» algo de valor de conformidad con el acuerdo o entendimiento de que se remitirá el negocio. En este caso, según se alega, el constructor dio algo de valor (es decir, la promesa de pagar bonificaciones en una fecha futura) y los agentes inmobiliarios lo recibieron. Sin embargo, no había ningún indicio de que la compañía de títulos hubiera desempeñado algún papel, salvo la supuesta dirección, aprobación y apoyo. El tribunal asumió que las alegaciones de los demandantes eran suficientes, quizá pensando que este elemento es similar a una especie de «conspiración para violar la RESPA» u otra forma de responsabilidad secundaria. Sin embargo, es dudoso, en el mejor de los casos, que la RESPA llegue a tal teoría, y al menos un tribunal federal la ha rechazado.
Reflexiones finales sobre cómo se presentó este caso en primer lugar.
A menudo nos preguntan si los reguladores están aplicando rigurosamente la RESPA y si existen acciones privadas que impugnen diversas conductas que podrían suponer un riesgo en virtud del artículo 8 de la RESPA. Como ilustra el caso Kallai, independientemente de que el Gobierno tenga actualmente la RESPA como prioridad o no, tanto el Gobierno como los abogados de la demanda colectiva alegarán acciones en virtud de la RESPA en situaciones que presenten cierta ambigüedad. Además, la exposición potencial que implica una demanda colectiva en virtud de la RESPA —el triple del valor del servicio de liquidación involucrado en la infracción, más los honorarios de los abogados del demandante que gane el caso— puede ser formidable.
No sabemos cómo surgió el caso Kallai. Es posible que la conducta del constructor hubiera llamado la atención con el tiempo; la denuncia incluye una alegación de que, el año anterior a la supuesta promesa de pagar bonificaciones, el constructor había pagado bonificaciones por recomendación a los agentes en una «fiesta de Navidad del equipo». Quizás un competidor se enteró de esto y presentó una queja.
Al final, eso no importa. La realidad es que el cumplimiento de la Sección 8 de la RESPA es posible con un asesoramiento externo especializado, y los riesgos de incumplimiento (o incluso de posible incumplimiento) son graves.
