Los arrendamientos de pozos de eliminación de agua salada pueden suponer una trampa para los incautos.

El ganador en una demanda relacionada con el arrendamiento de un pozo de eliminación de agua salada puede depender de si un tribunal de Texas considera que el arrendamiento es un arrendamiento minero o simplemente un arrendamiento inmobiliario.  Esto se debe a que la legislación de Texas aplica diferentes cuerpos legales para ambos casos. Por ejemplo, la legislación de Texas permite una mayor restricción del derecho de enajenación en los arrendamientos inmobiliarios, como permitir el derecho a hacer cumplir las cláusulas de consentimiento para la cesión, mientras que, en general, prohíbe lo mismo en los arrendamientos de petróleo y gas.  Compárese el Código de Propiedad de Texas 94.0057 (que permite al arrendador prohibir al arrendatario ceder o subarrendar un arrendamiento inmobiliario en su totalidad) con T. Ray Guy y Jason Wright, La aplicabilidad de las cláusulas de consentimiento para la cesión en los arrendamientos de petróleo y gas de Texas, 71 SMU L. Rev. 477 (2018) (que examina cuándo son aplicables las cláusulas de consentimiento a la cesión en un arrendamiento de petróleo y gas). Este artículo examina brevemente la decisión del Tribunal de Apelación de Fort Worth en el caso Royalco Oil & Gas Corp. v. Stockhome Trading Corp., 361 S.W.3d 728, 731 (Tex. App.—Fort Worth 2012, sin petición), en la que el tribunal sostuvo que un contrato de arrendamiento de un pozo de eliminación de agua salada era un contrato inmobiliario, y destaca la necesidad de considerar cuidadosamente las transacciones relacionadas con contratos de arrendamiento de eliminación de agua salada antes de acordarlas. 

En Royalco, un tercero en un contrato de arrendamiento de un pozo de eliminación de agua salada argumentó que tenía legitimación para subsanar el incumplimiento del arrendatario porque este había cedido sus derechos de arrendamiento al tercero (en contraposición a que la transacción fuera simplemente un subarrendamiento) en virtud de la legislación de Texas sobre petróleo y gas. 361 S.W.3d 728, 731 (Tex. App.—Fort Worth 2012, sin petición).  El éxito de este argumento dependía de si el arrendamiento era un arrendamiento de petróleo y gas o simplemente uno de bienes raíces. Id. en 730-31.   El tribunal de apelación sostuvo que el arrendamiento era inmobiliario. Id. Al hacerlo, el tribunal examinó las pruebas y los términos del arrendamiento, y concluyó que «nada [...] indica que el arrendamiento fuera para la recuperación de minerales de la propiedad» y que «el arrendamiento, según sus términos claros, era en cambio para la perforación y explotación de un pozo de eliminación en las instalaciones».  Id. en 730. En resumen, el tribunal consideró determinante si una sustancia se extraía de la tierra o se devolvía a ella. Id. en 730-32. Como resultado de la decisión, el arrendador pudo rescindir el contrato de arrendamiento dejando al tercero en la estacada.

Los fundamentos de la decisión del tribunal son interesantes. A primera vista, no parece haber mucha diferencia entre un pozo de petróleo y gas y un pozo de eliminación de agua salada. Ambos están compuestos por agujeros perforados en la tierra, revestimiento y tuberías, y equipos ubicados en la superficie. De hecho, muchos pozos de eliminación de agua salada son simplemente antiguos pozos de petróleo y gas que ya no son productivos.  Ambos tipos de pozos también suelen estar regulados por contratos de arrendamiento. La principal diferencia práctica entre los dos pozos es su función. Como el tribunal de Royalco consideró convincente, un pozo de petróleo y gas extrae una sustancia de la tierra de la tierra, mientras que un pozo de eliminación de agua salada introduce una sustancia en la tierra. 

La decisión de Royalco es significativa porque afecta a una industria en crecimiento. Desde que se creó el primer pozo de eliminación de agua salada documentado en la década de 1930, el número de pozos de eliminación de agua salada ha aumentado drásticamente, con más de 8000 pozos activos autorizados en Texas.¹ A medida que aumenta el número de estos pozos, también lo hace el número de partes interesadas.  A menudo, son terceros acreedores quienes financian estos pozos, y los arrendamientos pueden pignorarse como garantía y respaldarse con avales personales. La forma en que un tribunal de Texas caracterice un pozo de eliminación de agua salada también puede afectar a estas partes. Independientemente de si la base de la sentencia del tribunal en el caso Royalco es finalmente correcta, la decisión pone de relieve la necesidad de buscar asesoramiento legal y considerar posibles escenarios antes de realizar una transacción que implique un arrendamiento para la eliminación de agua salada.