Conover c. Patriot Land Transfer : nouveau conflit entre le délai de prescription prévu par la loi RESPA et la suspension équitable

Une décision récente dans l'affaire Conover c. Patriot Land Transfer LLC[1] concerne ce qui semble être une plainte ordinaire au titre de la section 8 de la loi RESPA, selon laquelle une agence de titres immobiliers aurait fourni des listes de prospects et de données à des prêteurs en échange de recommandations de prêteurs à la société de titres immobiliers. Étant donné que cette décision a été rendue dans le cadre d'une requête en irrecevabilité, les allégations bien fondées ont été acceptées comme véridiques et le bien-fondé des allégations (et toute défense au titre de l'article 8(c)) n'a pas été évalué. Nous ne savons donc pas si les allégations sont effectivement véridiques ou s'il existe des défenses au titre de l'article 8(c). La décision apporte toutefois un éclairage sur la manière dont les tribunaux inférieurs abordent le délai de prescription de la RESPA et sur ce qui constitue un argument suffisant pour faire valoir une suspension équitable pour les plaignants.[2]

Le problème pour les plaignants Conover — et, en fait, pour la plupart des plaignants au titre de l'article 8 de la RESPA — est que le Congrès a promulgué un délai de prescription très court d'un an qui est généralement considéré comme courant à compter de la date de clôture de la transaction immobilière (et n'est donc généralement pas soumis à la règle de la découverte[3]), mais l'action Conover n'a pas été intentée dans ce délai de prescription. En conséquence, comme c'est souvent le cas, les plaignants Conover ont cherché à s'appuyer sur la doctrine de la suspension équitable pour tenter d'échapper au délai de prescription.

La suspension équitable est une doctrine qui permet aux plaignants de « suspendre » (c'est-à-dire d'interrompre le cours) d'un délai de prescription. Elle n'est applicable que si les plaignants ont diligemment cherché à poursuivre et à enquêter sur leur plainte (ce que l'on appelle souvent l'exercice de la diligence raisonnable) et si des circonstances exceptionnelles ont empêché les plaignants d'agir. Souvent, la circonstance extraordinaire invoquée est que le défendeur a dissimulé de manière affirmative et frauduleuse la violation aux plaignants par un acte distinct et indépendant de la violation présumée de la loi RESPA[4]. Malgré les tentatives régulières des plaignants de faire valoir que la circonstance extraordinaire invoquée devrait excuser un manque total de diligence, la Cour suprême des États-Unis a estimé qu'il s'agissait de deux conditions distinctes et indépendantes pour suspendre le délai de prescription[5]. En d'autres termes, le non-respect de l'une ou l'autre de ces conditions ou les circonstances extraordinaires condamne une demande de suspension équitable.

Dans l'affaire Conover, les plaignants ont (sans surprise) allégué que les défendeurs les avaient activement induits en erreur, les empêchant ainsi de découvrir leur droit à réclamation, en omettant d'inclure les pots-de-vin versés par la société de titres hypothécaires au prêteur (c'est-à-dire les pistes gratuites et les listes de données) dans les documents de prêt tels que le GFE (estimation du prêt) et le HUD-1 (déclaration de clôture). Les plaignants ont allégué qu'ils avaient fait preuve de diligence raisonnable en examinant les documents de prêt, mais que, comme ces documents ne reflétaient pas le paiement d'une « chose de valeur » entre les défendeurs, les plaignants n'avaient aucune raison de croire qu'il y avait violation de la RESPA, même si leur théorie était que les défendeurs surfacturaient systématiquement leurs clients.

Dans leur requête en irrecevabilité, les défendeurs ont fait valoir que cette demande de suspension équitable était insuffisante car, plutôt que d'alléguer un acte positif de dissimulation, les plaignants ont simplement allégué la non-divulgation de la violation alléguée, d'autant plus qu'il n'y a aucune obligation de divulguer les pots-de-vin allégués dans les formulaires de clôture en question.[6] Néanmoins, le tribunal de Conover a exprimé un avis différent, estimant que les plaignants avaient allégué plus que la non-divulgation en raison de leur affirmation selon laquelle les défendeurs avaient intentionnellement sélectionné des pistes et des listes de données comme forme de pot-de-vin et avaient intentionnellement omis de le divulguer afin que les pots-de-vin et la relation commerciale coordonnée entre les parties restent dissimulés.[7]

Cette analyse superficielle visant à déterminer si les allégations des plaignants répondaient aux critères requis en matière de suspension équitable et aux normes de plausibilité de Twombly et Iqbal est surprenante. On peut se demander si le résultat serait le même, par exemple, si la plainte pour pots-de-vin portait sur le fait que la société de titres immobiliers a diverti des agents de crédit hypothécaire, fait de la publicité dans leurs publications sur les prêts, fait des présentations à leurs agents de crédit sur l'assurance titres et les pratiques de clôture, loué des bureaux aux prêteurs ou fait une douzaine d'autres choses pour établir une relation dans laquelle les irrégularités ou les paiements présumés n'apparaîtraient pas dans les documents de prêt. Si tel était le cas, le choix « intentionnel » du Congrès de prévoir un délai de prescription d'un an pour les plaintes au titre de la section 8 de la RESPA serait considérablement compromis.

Il convient également de noter que le tribunal de Conover a accepté les allégations concluantes relatives à la diligence raisonnable. Malgré une allégation de surfacturation systématique, rien d'autre n'a été allégué dans cette affaire que le fait que les plaignants avaient examiné leurs propres documents de prêt et n'avaient rien remarqué d'anormal.

D'autre part, le tribunal de première instance a peut-être délibérément adopté une approche prudente en rejetant les demandes pour cause de prescription, compte tenu de la nature généralement factuelle de ces questions et de la tendance de la troisième circonscription judiciaire à résoudre ces questions par le biais d'une procédure de discovery ciblée et d'un exposé sommaire des arguments[8]. Si tel est le processus qui sera utilisé (et l'avis Conover ne dit rien sur la suite de l'affaire), le résultat est un peu plus compréhensible. Mais on peut légitimement se demander ce qui devrait se passer si, lors du jugement sommaire (comme cela s'est déjà produit[9]), les plaignants n'ont aucune preuve que les défendeurs ont agi avec l'intention de tromper ou de dissimuler la violation alléguée et/ou si les plaignants admettent qu'ils n'ont rien fait pour enquêter sur les circonstances à l'origine de leur plainte. Les tribunaux sont réticents à éviter les sanctions pour allégations de mauvaise foi et, malgré le libellé de la RESPA prévoyant que la partie gagnante peut se voir attribuer les honoraires d'avocat[10], cette disposition relative à l'attribution des honoraires a été (à tort) ignorée pour la plupart des défendeurs gagnants sur la base d'une décision mal fondée de la Cour d'appel du neuvième circuit[11] qui établit en quelque sorte une analogie entre l'article 8 de la RESPA et les lois sur les droits civils. Toutefois, si les tribunaux abordent les plaidoiries en accordant initialement un bénéfice significatif du doute aux allégations marginales des plaignants qui s'avèrent être fallacieuses, les plaignants pourraient constater que les tribunaux seront plus enclins à examiner de près la bonne foi qui sous-tend ces allégations, comme ils le devraient.

[1] N° 17-4625, 2019 U.S. Dist. Lexis 15471 (D.N.J. 31 janvier 2019).

[2] Id. aux pages *4-5.

[3] Voir Snow c. First Am. Title Ins. Co., 332 F.3d 356, 359 (5e Cir. 2003) (les réclamations au titre de la RESPA prennent effet à la clôture) ; voir également Perkins c. Johnson, 551 F. Supp. 2d 1246, 1254 (D. Colo. 2008) (« [L]a règle fédérale de découverte n'est pas applicable à [...] RESPA [...] car le Congrès a explicitement indiqué que le délai de prescription commence à courir « à compter de la date de l'événement » »). (citant 12 U.S.C. § 2614).

[4] Voir, par exemple, Supermarket of Marlinton, Inc. c. Meadow Gold Dairies, Inc., 71 F.3d 119, 122 (4th Cir. 1995) (la doctrine de la suspension équitable fondée sur la dissimulation frauduleuse exige la preuve d'un acte positif de dissimulation (par opposition au simple choix de ne pas divulguer) des faits qui sont à la base de la réclamation, en plus de la diligence requise).

[5] Menominee Indian Tribe of Wis. c. États-Unis, 136 S. Ct. 750, 756 (2016) (statuant que les deux volets du critère d'équité en matière de suspension des délais — la diligence et les circonstances extraordinaires — sont deux éléments distincts qui doivent être satisfaits séparément, et non des facteurs à mettre en balance les uns avec les autres).

[6] Par exemple, l'estimation du prêt exige simplement une estimation des frais de prêt que l'acheteur devra payer, tandis que la divulgation de clôture exige une ventilation des services de règlement effectivement facturés à la clôture.

[7] 2019 U.S. Dist. Lexis 15471, à *9.

[8] Voir, par exemple, Riddle c. Bank of Am. Corp., n° 12-1740, 2013 U.S. Dist. LEXIS 163526 (E.D. Pa. 18 novembre 2013), confirmé, 588 F. App’x 127 (3d Cir. 2014).

[9] Voir Baehr c. Creig Northrop Team, P.C., n° RDB-13-0933, 2018 U.S. Dist. LEXIS 206721, 2018 WL 6434502 (7 décembre 2018).

[10] 12 U.S.C. § 2607(d)(5).

[11] Lane c. Residential Funding Corp., 323 F.3d 739, 746-48 (9e Cir. 2003).