La Cour fédérale lit entre les lignes pour permettre à une plainte inhabituelle au titre de la section 8 de la loi RESPA d'aller de l'avant

Dans affaire Kallai c. Jatola Homes, une décision récente rendue en vertu de l'article 8 de la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA), un juge fédéral de district de l'Ohio a statué que les allégations des plaignants collectifs au titre de la RESPA étaient suffisantes pour passer à l'étape suivante de la procédure. Dans son jugement, la cour a examiné les principes fondamentaux de l'article 8 et est parvenue à des conclusions surprenantes au regard d'une norme libérale en matière de plaidoirie.

La section 8 de la RESPA interdit à toute personne de donner ou d'accepter un « objet de valeur » en vertu d'un accord ou d'une entente stipulant que des services de règlement doivent être fournis dans le cadre d'une transaction impliquant un prêt hypothécaire fédéral. Dès le départ, l'affaire Kallai est inhabituelle car les plaignants étaient des acheteurs immobiliers et leur théorie RESPA ne comprenait aucune allégation selon laquelle leur propre agent immobilier était impliqué dans l'accord de commission occulte allégué. Les plaignants n'ont pas non plus allégué que le pot-de-vin promis avait été effectivement versé par la partie qui aurait reçu la recommandation. Nous examinons ci-dessous comment le tribunal a lu entre les lignes la plainte pour permettre à l'affaire d'aboutir malgré les contestations raisonnables de la défense pour défaut de fondement.

Les Kallais affirmaient que le promoteur immobilier, sous la direction et avec l'accord de sa société de titres affiliée, avait promis d'accorder ultérieurement une prime financière aux agents immobiliers d'une certaine société de courtage qui lui auraient recommandé des acheteurs ou des vendeurs. L'agent immobilier du vendeur était associé à cette société de courtage, contrairement à l'agent immobilier des Kallais. Les deux parties ont fait appel à la société affiliée lors de la conclusion de la vente aux Kallais. Selon toutes les indications, la prime promise n'avait pas encore été versée au moment où l'affaire a été portée devant les tribunaux. Les Kallais ont affirmé avoir payé plus cher pour les services de titre de propriété qu'ils ne l'auraient fait s'il n'y avait pas eu violation présumée de la loi RESPA. 

Dans ce contexte, les questions suivantes relatives à la loi RESPA ont été soulevées : 

• Une simple promesse de verser une prime en cas de recommandation fructueuse constitue-t-elle un « objet de valeur » au sens de la loi RESPA, même si ladite prime n'a jamais été versée ? Le tribunal de Kallai a estimé que oui.
  
  
• Un acheteur peut-il invoquer la loi RESPA lorsque c'est le courtier chargé de la mise en vente, et non celui de l'acheteur, qui est soupçonné d'être impliqué dans un accord de commission occulte ? La cour a estimé que oui.
  
  
• Les plaignants avaient-ils la qualité pour agir au regard de la Constitution et de la prudence pour intenter une action au titre de la RESPA ? Le tribunal de Kallai a estimé que oui.
  
  
• Y avait-il lieu de maintenir les propriétaires individuels de la société de courtage et de la société de titres dans l'affaire ? Le tribunal a estimé que non.
  
  
• Qu'est-ce que la société de titres immobiliers aurait fait pour enfreindre l'article 8 de la RESPA ? La cour n'a pas examiné cette question.

La question des « objets de valeur »

La cour a analysé cette question de près. Il a noté que, si la loi RESPA définit une « chose de valeur » comme « tout paiement, avance, fonds, prêt, service ou autre contrepartie », le règlement d'application de la RESPA précise cet élément en le définissant comme une liste non exhaustive d'éléments de valeur, comprenant notamment « les crédits représentant des sommes d'argent qui peuvent être versées à une date ultérieure » et « la possibilité de participer à un programme générateur de revenus ». La cour a en outre noté qu'en vertu du règlement RESPA, « le terme « paiement » est synonyme de donner ou recevoir toute « chose de valeur » et ne nécessite pas de transfert d'argent ». Les auteurs, conscients de ce cadre réglementaire, considèrent ce concept comme si large que nous avons souvent fait remarquer que, à moins que la « chose » en question ne soit refusée ou jetée, elle sera probablement prise en compte.

Dans l'affaire Kallai, le tribunal a conclu que la promesse alléguée de verser des primes aux agents immobiliers pour chaque recommandation fructueuse constituait en soi une « contrepartie » accordée aux agents. Peut-être cette offre a-t-elle été considérée comme une occasion de participer à une opportunité lucrative. Le tribunal a peut-être été influencé par le fait qu'il y avait des allégations selon lesquelles des primes similaires avaient été versées à d'autres agents l'année précédente. Mais si cela n'avait pas été allégué, une promesse non exécutoire a-t-elle vraiment une valeur ? D'un point de vue juridique, la question est délicate, mais si l'agent s'est appuyé sur la promesse et a effectué la recommandation, celle-ci est susceptible d'être considérée comme valable.

Les Kallais ont-ils été « recommandés » au sens de la loi RESPA ?

Les allégations des plaignants sur ce point étaient floues. Bien qu'ils aient apparemment fait une allégation concluante selon laquelle ils avaient été orientés vers la filiale chargée des titres de propriété par l'agent du vendeur, cette allégation était dépourvue de tout contenu factuel autre que le fait que l'agent des Kallais était un agent indépendant non associé à la même agence immobilière que l'agent chargé de la vente et que les parties avaient chacune fait appel à la même société de titres de propriété. La défense a fait valoir que l'élément « recommandation » requis faisait défaut, soulignant qu'il était tout à fait possible que l'agent des acheteurs ait simplement choisi cette société de titres pour les acheteurs. Le tribunal n'a pas été convaincu.

En vertu de la loi RESPA, une « recommandation » est définie comme toute action orale ou écrite adressée à une personne et ayant pour effet d'« influencer positivement » le choix d'un prestataire de services de règlement ou d'exiger le recours à un tel prestataire. Le tribunal a estimé que la plainte permettait de déduire raisonnablement que l'agent des vendeurs avait persuadé, suggéré, voire peut-être exigé le recours à la filiale du constructeur chargée des titres de propriété. 

Si cette analyse serait compréhensible dans le cas où l'agent référent représenterait le consommateur référé, elle semble reposer sur peu plus que des spéculations dans ce contexte. On ne sait pas clairement ce que l'agent du vendeur a fait, le cas échéant, pour persuader ou obliger les acheteurs à faire appel à la société de titres. Une recommandation nécessite une certaine influence positive ; un consommateur passif, qui ne se soucie pas de savoir qui conclut la transaction et accepte simplement de faire appel à la personne choisie par le vendeur, ne semble pas avoir été aussi prédisposé. De même, certains consommateurs peuvent avoir leurs propres raisons d'utiliser la même société de titres que leur vendeur, indépendamment de toute influence de ce dernier : peut-être étaient-ils des clients fidèles, ont-ils vu une publicité attrayante ou ont-ils parlé à quelqu'un d'autre de ce prestataire. Un autre tribunal aurait très bien pu voir cette question différemment.

Les plaignants avaient-ils qualité pour agir sur le plan constitutionnel et prudentiel ?

La cour a facilement et à juste titre conclu que les allégations des plaignants leur conféraient la qualité pour agir. La défense n'a pas réussi à s'appuyer sur une décision rendue par la Cour d'appel du quatrième circuit dans l'affaire Baehr, dans laquelle la cour avait confirmé le rejet d'une affaire RESPA pour défaut de qualité pour agir au titre de l'article III (voir notre précédent article sur cette décision ici). Dans l'affaire Baehr (dans un souci de transparence totale, une affaire défendue par les auteurs de cet article), les plaignants n'ont pas réussi à alléguer un préjudice concret et particulier, leur seul préjudice allégué étant la privation d'une concurrence loyale et impartiale entre les prestataires de services de règlement. Contrairement à l'affaire Baehr, dans laquelle les plaignants ont reconnu que les prix pratiqués par la société de titres sous-jacente étaient équitables et compétitifs et que celle-ci fournissait un service de bonne qualité, les Kallais ont allégué que la filiale de titres du constructeur leur avait facturé des frais excessifs. La cour a estimé que cela suffisait, dans le cadre d'une requête en irrecevabilité, pour alléguer un préjudice concret. 

De même, la qualité pour agir a été clairement établie sur la base du fait que les plaignants — des personnes qui, selon le tribunal, auraient été orientées vers la société de titres immobiliers en échange d'un avantage matériel — relevaient du champ d'application de la loi RESPA. 

Aucune réclamation viable contre les propriétaires individuels du constructeur et de la société de titres fonciers

Le tribunal a rejeté à juste titre ces défendeurs individuels, car aucune allégation ne prouvait qu'ils avaient enfreint la loi RESPA. Les propriétaires ou actionnaires ne sont pas automatiquement responsables des actes de leur entreprise, sauf s'ils sont personnellement impliqués dans ces actes et si d'autres facteurs justifient que le tribunal lève le voile corporatif. 

Le fondement de la responsabilité présumée de la société de titres immobiliers n'est pas clair.

La question de savoir en quoi la société de titres immobiliers avait enfreint l'article 8 de la RESPA n'a pas été soulevée par les parties, mais elle aurait pu l'être. La défense et le tribunal semblent avoir agi en partant du principe que, puisque la plainte alléguait que le constructeur avait conclu l'accord de pots-de-vin avec « l'orientation, l'approbation et le soutien » de la société de titres immobiliers, le constructeur et la société de titres immobiliers avaient tous deux enfreint la loi.

Cependant, l'article 8 de la RESPA ne s'applique qu'aux personnes qui « donnent » ou « acceptent » un objet de valeur conformément à l'accord ou à l'entente selon lequel l'activité sera recommandée. Ici, comme allégué, le constructeur a donné l'objet de valeur (c'est-à-dire une promesse de verser des primes à une date ultérieure) et les agents immobiliers l'ont reçu. Il manquait toutefois toute indication selon laquelle la société de titres immobiliers aurait joué un rôle, à l'exception des directives, de l'approbation et du soutien allégués. Le tribunal a estimé que les allégations des plaignants étaient suffisantes, pensant peut-être que cet élément s'apparentait à une sorte de « complot visant à enfreindre la RESPA » ou à une autre forme de responsabilité secondaire. Cependant, il est pour le moins douteux que la RESPA puisse aboutir à une telle théorie, qui a d'ailleurs été rejetée par au moins un tribunal fédéral.    

Réflexions finales sur la manière dont cette affaire a été portée devant les tribunaux

On nous demande souvent si les autorités réglementaires appliquent rigoureusement la loi RESPA et s'il existe des actions privées contestant divers comportements susceptibles de présenter un risque au titre de l'article 8 de la loi RESPA. Comme l'illustre l'affaire Kallai, que le gouvernement accorde ou non la priorité à la loi RESPA, tant le gouvernement que les avocats représentant les plaignants dans le cadre d'un recours collectif invoqueront la loi RESPA dans les situations présentant une certaine ambiguïté. De plus, le risque potentiel lié à un recours collectif RESPA (trois fois la valeur du service de règlement impliqué dans la violation, plus les honoraires d'avocat du plaignant qui obtient gain de cause) peut être considérable.

Nous ne savons pas comment l'affaire Kallai a vu le jour. Il est possible que le comportement du constructeur ait attiré l'attention au fil du temps ; la plainte comprend une allégation selon laquelle, l'année précédant la promesse présumée de verser des primes, le constructeur avait en fait versé des primes de recommandation à des agents lors d'une « fête de Noël d'équipe ». Peut-être qu'un concurrent en a eu vent et s'en est plaint. 

Au final, cela n'a pas d'importance. La réalité est que la conformité à la section 8 de la RESPA est possible avec l'aide d'un conseiller juridique externe expérimenté, et que les risques liés au non-respect (ou même au non-respect présumé) sont graves.