Conover v. Patriot Land Transfer LLC[1]事件における最近の判決は、一見するとごく一般的なRESPA第8条に基づく請求事案である。すなわち、タイトル会社が借り手リード及びデータリストを提供し、その見返りとして貸し手から当該タイトル会社への紹介を受けるというものである。 本判決は却下申立の文脈で下されたため、訴状記載の主張は真実と認められ、主張の是非（および第8条(c)に基づく抗弁の有無）は評価されていない。したがって、主張が実際に真実か、あるいは第8条(c)の抗弁が存在するかは不明である。 しかしながら、この判決は下級審がRESPAの時効規定をどのように解釈しているか、また原告が衡平法上の時効停止を主張するために十分な訴状とは何かについて、一定の示唆を与えている。[2]
コノバー原告ら（そして実際、ほとんどのRESPA第8条原告）にとっての問題は、議会が極めて短い1年間の時効期間を定めたことである。この時効は一般的に不動産取引完了日から起算されると解釈され（したがって発見規則[3]の対象とはならない）、しかしコノバー訴訟はこの時効期間内に提起されなかった。 したがって、よくあるように、コノバー原告らは時効の適用を回避しようと、衡平法上の時効停止の法理に依拠しようとした。
衡平法上の時効停止とは、原告が時効の進行を「停止」することを認める法理である。これは、原告が自らの請求権を追求し調査するために真摯な努力を払った場合（しばしば「相当の注意義務の履行」と呼ばれる）にのみ適用される。 かつ 何らかの特別な事情が原告の妨げとなった場合にのみ適用される。 主張される特段の事情とは、往々にして、被告がRESPA違反とは別個の行為によって、積極的にかつ詐欺的に原告らから当該違反を隠蔽したことである[4]。原告らが「主張される特段の事情があれば、完全な注意義務の欠如も免責されるべきだ」と繰り返し主張するにもかかわらず、合衆国最高裁判所は、時効停止にはこれら二つの要件が別個かつ独立して必要であると判示している[5]。言い換えれば、注意義務の要件を満たさない場合 または 特別事情要件のいずれかを満たさない場合、衡平法上の時効停止主張は成立しない。
コノバー事件において、原告らは（当然ながら）被告らが、タイトル会社が貸し手に支払ったリベート（すなわち無料のリード情報とデータリスト）をGFE（ローン見積書）やHUD-1（決済開示書）などのローン書類に記載しなかったことにより、原告らが自らの請求権を発見するのを妨げる形で積極的に誤導したと主張した。 原告らは、融資書類の基本的な確認を通じてデューデリジェンスを履行したと主張したが、当該書類には被告間の「価値あるもの」の支払いが反映されていなかったため、たとえ原告らの主張が「被告が顧客に対して体系的に過剰請求していた」というものだったとしても、RESPA違反が存在すると信じる理由がなかったとされている。
被告側は却下を求める動議において、この衡平法上の時効停止の主張は不十分であると主張した。その理由は、原告側が何らかの積極的な隠蔽行為を主張しているのではなく、単に主張されている違反行為の非開示を主張しているに過ぎないからであり、特に問題となっている決済書類において主張されているリベートの開示義務が存在しないためである。[6]しかしながら、コノバー裁判所の見解は異なり、原告らは非開示以上の主張をしていると判示した。その根拠として、被告らがリベート形態として意図的に見込み客リスト及びデータリストを選択し、リベート及び当事者間の調整された事業関係が隠蔽された状態を維持するため、これを意図的に開示しなかったと主張している点を挙げた。[7]
原告の主張が衡平法上の時効停止要件及びトゥンブリー ・イクバル判決の妥当性基準を満たすか否かについてのこの非探求的分析は驚くべきものである。 例えば、キックバックの主張が、タイトル会社が住宅ローン担当者を接待し、融資関連刊行物に広告を掲載し、タイトル保険や決済慣行について融資担当者へプレゼンテーションを行い、貸し手からオフィススペースを借り受け、あるいは融資書類に不適切な行為や支払いの痕跡が残らない関係を構築するために他の十数もの行為を行ったという内容であった場合、結果が同じであったかどうか疑問に思う。 もしそうなら、RESPA第8条に基づく請求に対して1年間の時効期間を設けるという議会の「意図的な」選択は、著しく損なわれることになるだろう。
コノバー裁判所の結論的なデューデリジェンス主張の受理も注目に値する。体系的な過大請求の主張があったにもかかわらず、本件では原告らが自らの融資書類を確認し、不審な点に気づかなかったという主張以外に何も主張されなかった。
一方、第一審裁判所は、こうした問題が通常事実関係に基づく性質を持つこと、および第三巡回区におけるこうした問題を的を絞った証拠開示と略式判決弁論を通じて解決する傾向を踏まえ、時効による請求棄却について意図的に慎重な見解を示したのかもしれない[8]。もしこれが採用される手続きであるならば（そしてコノバー判決は 本件の今後の展開について沈黙している）、この結果は多少理解しやすくなる。 しかし、略式判決において（実際に起こり得るように[9]）、原告が被告が主張された違反を欺瞞または隠蔽する意図をもって行動したことを証明できない場合、および／または原告が自らの主張の背景事情を調査する何らの行為も行わなかったことを認める場合、何が起こるべきかについて正当な疑問を呈することは可能である。 裁判所は悪意の申し立てに対する制裁回避を躊躇せず、RESPAが勝訴当事者に弁護士費用の支払いを認める規定[10]を定めているにもかかわらず、この費用支払規定は（誤って）無視されてきた。その根拠は、RESPA第8条を公民権法に類推適用するという理屈の通らない第9巡回区判決[11]に基づくもので、勝訴した被告の大半が対象となっている。 しかしながら、裁判所が訴状を審査する際に、原告側の疑わしい主張に対して当初から過度に有利な解釈を与える場合、原告側は、そうした主張を支える善意の有無について、裁判所が本来あるべきように厳しく検証する姿勢を示す可能性が高まるだろう。
[1]No. 17-4625, 2019 U.S. Dist. Lexis 15471 (D.N.J. Jan. 31, 2019).
[2] 同上、4-5頁。
[3] Snow v. First Am. Title Ins. Co., 332 F.3d 356, 359 (5th Cir. 2003) （RESPA に基づく請求は、契約締結時に発生）を参照。 パーキンズ対ジョンソン事件、551 F. Supp. 2d 1246、1254 (D. Colo. 2008)も参照（「連邦の発見規則は… RESPA…には適用されない。なぜなら、議会は、[時効]の法令が『発生日から』開始することを明示的に指定したからである」）。 （12 U.S.C. § 2614 を引用）。
[4] 例えば、Supermarket of Marlinton, Inc. v. Meadow Gold Dairies, Inc., 71 F.3d 119, 122 (4th Cir. 1995)（詐欺的隠蔽に基づく衡平法上の時効停止の法理は、請求の根拠となる事実について、単に開示しないことを選択したのではなく、積極的な隠蔽行為があったことの証明を、相当の注意義務に加え要求する）。
[5] ウィスコンシン州メノミニー・インディアン部族対合衆国事件、136 S. Ct. 750, 756 (2016)（衡平法上の時効停止の要件である「勤勉性」と「特別な事情」の二要素は、相互に相殺される要素ではなく、別個に満たされなければならない独立した要件であると判示）。
[6]例えば、ローン見積書では、購入者が支払いを求められるローン手数料の見積もりだけで十分であるのに対し、クロージング開示書では、決済時に実際に請求された決済サービスの明細が要求される。
[7]2019 U.S. Dist. Lexis 15471, at *9.
[8] 例えば、Riddle v. Bank of Am. Corp., No. 12-1740, 2013 U.S. Dist. LEXIS 163526 (E.D. Pa. Nov. 18, 2013),aff’d, 588 F. App’x 127 (3d Cir. 2014).
[9] ベアー対クレイグ・ノースロップ・チーム法律事務所事件、事件番号RDB-13-0933、2018 U.S. Dist. LEXIS 206721、2018 WL 6434502（2018年12月7日）参照。
[10]12 U.S.C. § 2607(d)(5).
[11] Lane v. Residential Funding Corp., 323 F.3d 739, 746-48 (第9巡回区控訴裁判所 2003年)。
