塩水処理井のリースは不心得者の罠となりうる

塩水処分井戸のリース契約に関する訴訟の勝敗は、テキサス州裁判所が当該リース契約を鉱物リースとみなすか、単なる不動産リースとみなすかによって左右される可能性がある。  これは、テキサス州法が両者に異なる法体系を適用するためである。例えば、テキサス州法は不動産賃貸借契約における譲渡権に対してより厳しい制限を認めており（譲渡同意条項の執行権を認めるなど）、一方、石油・ガス賃貸借契約では一般的にこれを禁止している。 テキサス州 財産法典94.0057条 （賃貸人が賃借人による不動産賃貸借契約の譲渡・転貸を全面的に禁止することを認める）と、T. Ray GuyおよびJason Wright著『テキサス州石油・ガスリースにおける譲渡同意条項の執行可能性』（71 SMU L. Rev. 477 （石油・ガスリースにおける譲渡同意条項の執行可能性を検証）。本稿ではフォートワース控訴裁判所判決Royalco Oil & Gas Corp. v. Stockhome Trading Corp., 361 S.W.3d 728, 731 (Tex. App.—Fort Worth 2012, no pet.) 判決を概説する。同判決は塩水処分井リースが不動産リースに該当すると判断したものであり、塩水処分リースを伴う取引に合意する前に慎重に検討する必要性を強調するものである。 

ロイヤルコ事件において、塩水処分井のリース契約の第三者は、テキサス州石油ガス法に基づき、賃借人がリース権益を第三者に譲渡した（単なる転貸借契約ではない）ため、賃借人の債務不履行を是正する権利を有すると主張した。361 S.W.3d 728, 731 (Tex. App.—Fort Worth 2012, no pet.).  この主張の成否は、当該リースが石油・ガスリースか、単なる不動産リースかによって決まった。同判決730-31頁。   控訴裁判所は、当該リースが不動産リースであると判断した。同判決。 裁判所は証拠及びリース条項を検討し、「リースが当該土地からの鉱物採掘を目的とすることを示すものは何もない」とし、「むしろ、リースは平易な条項により、敷地内における処分井の掘削及び運営を目的とするものである」と認定した。 同上730頁。要するに、裁判所は物質が地中から採取されたか、あるいは戻されたかが決定的であると判断した。 同上730-32頁。この判決の結果、貸主はリース契約を解除でき、第三者は見捨てられた状態となった。

裁判所の判断の根拠は興味深い。一見したところ、石油・ガス井と塩水処分井の間に大きな差異は見られない。いずれも地中に掘削された坑井、ケーシングとチューブリング、地表施設で構成される。実際、多くの塩水処分井は単に生産能力を失った古い石油・ガス井である。  両タイプの井戸は通常リース契約によって管理される。両者の主な実用上の差異は機能にある。Royalco裁判所の説得力ある判断が示す通り、石油・ガス井は物質を採取する する一方、塩水処分井は物質を 注入する するものである。 

ロイヤルコ判決が重要なのは、成長産業に影響を与えるためである。1930年代に最初の塩水処分井戸が記録されて以来、その数は劇的に増加し、テキサス州では8,000基以上の許可済み稼働井戸^{が存在する¹。}これらの井戸が増えるにつれ、利害関係者の数も増加している。  第三者の債権者がこれらの井戸の資金調達を行うことが多く、リース権は担保として差し入れられ、個人保証によって裏付けられる場合がある。テキサス州裁判所が塩水処分井をどのように定義するかは、こうした関係者にも影響を及ぼしうる。ロイヤルコ裁判所の判断根拠が最終的に正しいか否かにかかわらず、この判決は、塩水処分リースに関連する取引を行う前に、法的助言を求め、「もしも」のシナリオを検討する必要性を浮き彫りにしている。