Federaal Hof leest tussen de regels door om ongebruikelijke RESPA Sectie 8-claim door te laten gaan
In Kallai v. Jatola Homes, een recente uitspraak op grond van artikel 8 van de Real Estate Settlement Services Procedure Act (RESPA), oordeelde een federale districtsrechter in Ohio dat de RESPA-beschuldigingen van de eisers in de collectieve rechtszaak voldoende waren om verder te gaan dan de pleitfase. In zijn uitspraak besprak de rechtbank de basisprincipes van artikel 8 en kwam tot enkele verrassende conclusies vanuit het perspectief van een liberale pleitnorm.
Artikel 8 van RESPA verbiedt het om een "waardevol voorwerp" te geven of te accepteren op basis van een overeenkomst of afspraak dat een afwikkelingsdienst wordt doorverwezen in een transactie waarbij een federaal gerelateerde hypothecaire lening betrokken is. Vanaf het begin is de zaak Kallai ongebruikelijk omdat de eisers kopers van onroerend goed waren en hun RESPA-theorie geen beweringen bevatte dat hun eigen kopersmakelaar betrokken was bij de beweerde smeergeldovereenkomst. De eisers beweerden evenmin dat de beloofde smeergeld daadwerkelijk was betaald door de partij die de verwijzing zou hebben ontvangen. Hieronder onderzoeken we hoe de rechtbank tussen de regels door de klacht heeft geïnterpreteerd om de zaak te laten doorgaan, ondanks redelijke bezwaren van de verdediging wegens het ontbreken van een vordering.
De Kallais beweerden dat de verkopende bouwer, met de aanwijzingen en goedkeuring van zijn gelieerde titelbedrijf, had beloofd om makelaars van een bepaald makelaarskantoor op een later tijdstip een geldbonus te geven voor het succesvol doorverwijzen van kopers of verkopers naar het gelieerde titelbedrijf. De verkopende makelaar was verbonden aan dat makelaarskantoor; de makelaar van de Kallais was dat niet. Beide partijen maakten bij de afronding van de aankoop door de Kallais gebruik van de aan het titelbedrijf gelieerde onderneming. Alles wees erop dat de beloofde bonus op het moment dat de zaak aanhangig werd gemaakt, nog niet was uitbetaald. De Kallais voerden aan dat zij meer voor hun titeldiensten hadden betaald dan zij zonder de vermeende schending van de RESPA zouden hebben gedaan.
Op basis van deze feitelijke situatie werden de volgende RESPA-kwesties aan de orde gesteld:
- Is een loutere belofte om een bonus te betalen voor een succesvolle verwijzing een "ding van waarde" in de zin van RESPA, zelfs als die bonus nooit is betaald? De rechtbank in Kallai oordeelde dat dit het geval is.
- Kan een koper een RESPA-claim indienen wanneer de makelaar die het onroerend goed te koop aanbiedt, en niet de makelaar van de koper, betrokken zou zijn bij de smeergeldregeling? De rechtbank oordeelde dat dit het geval is.
- Hadden de eisers grondwettelijke en prudentiële bevoegdheid om de RESPA-claim in te dienen? De rechtbank in Kallai oordeelde dat dit het geval was.
- Was er een grond om de individuele eigenaren van de makelaarskantoor en de titelmaatschappij in de zaak te houden? De rechtbank oordeelde dat dit niet het geval was.
- Wat heeft het titelbedrijf gedaan om artikel 8 van RESPA te overtreden? De rechtbank heeft deze vraag niet behandeld.
De kwestie van 'waardevolle zaken'
De rechtbank heeft deze kwestie grondig geanalyseerd. Het merkte op dat hoewel de RESPA-wetgeving een "waardevol voorwerp" definieert als "elke betaling, voorschot, fondsen, lening, dienst of andere tegenprestatie", de uitvoeringsverordening van RESPA dit element verder uitwerkt en het definieert als een niet-uitputtende lijst van waardevolle voorwerpen, waaronder onder meer "kredieten die geld vertegenwoordigen dat op een toekomstige datum kan worden betaald" en "de mogelijkheid om deel te nemen aan een programma om geld te verdienen". De rechtbank merkte verder op dat volgens de RESPA-verordening "de term 'betaling' synoniem is met het geven of ontvangen van een 'waardevol voorwerp' en geen overdracht van geld vereist". De auteurs, die zich bewust zijn van dit regelgevingskader, beschouwen het concept als zo breed dat we vaak hebben opgemerkt dat, tenzij het "voorwerp" in kwestie wordt geweigerd of weggegooid, het waarschijnlijk meetelt.
In Kallai concludeerde de rechtbank dat de beloofde bonus voor makelaars voor succesvolle verwijzingen op zich een "tegenprestatie" was die aan de makelaars werd gegeven. Misschien werd het aanbod gezien als een kans om mee te doen aan een manier om geld te verdienen. De rechtbank is mogelijk beïnvloed door het feit dat er beschuldigingen waren dat soortgelijke bonussen in het jaar daarvoor aan andere makelaars waren betaald. Maar als dat niet was beweerd, is een niet-afdwingbare belofte dan echt iets van waarde? Juridisch gezien is het een moeilijke kwestie, maar als zou blijken dat de makelaar op de belofte heeft vertrouwd en de doorverwijzing heeft gedaan, komt deze waarschijnlijk in aanmerking.
Waren de Kallais "doorverwezen" in de zin van RESPA?
De beweringen van de eisers op dit punt waren vaag. Hoewel zij blijkbaar een conclusieve bewering deden dat zij door de makelaar van de verkoper naar de titelmaatschappij waren doorverwezen, ontbrak het die bewering aan enige feitelijke inhoud, behalve dat de makelaar van de Kallais een onafhankelijke makelaar was die niet verbonden was aan dezelfde makelaardij als de verkopende makelaar en dat de partijen elk gebruik maakten van dezelfde titelmaatschappij. De verdediging voerde aan dat het vereiste element van "doorverwijzing" ontbrak en wees erop dat het heel goed mogelijk was dat de makelaar van de kopers toevallig voor die titelmaatschappij had gekozen. De rechtbank was hier niet van overtuigd.
Onder RESPA wordt een "doorverwijzing" gedefinieerd als elke mondelinge of schriftelijke handeling gericht aan een persoon waarbij de handeling tot gevolg heeft dat de keuze van een aanbieder van afwikkelingsdiensten "positief wordt beïnvloed" of dat het gebruik van een dergelijke aanbieder wordt vereist. De rechtbank oordeelde dat de klacht een redelijke conclusie mogelijk maakte dat de makelaar van de verkopers het gebruik van de aan de bouwer gelieerde titelverzekeraar had aangemoedigd, gesuggereerd of misschien zelfs vereist.
Hoewel deze analyse begrijpelijk zou zijn als de doorverwijzende makelaar de doorverwezen consument vertegenwoordigde, lijkt ze in deze context op weinig meer dan speculatie te zijn gebaseerd. Het is niet duidelijk wat de makelaar van de verkoper heeft gedaan om de kopers te overtuigen of te verplichten om gebruik te maken van de titelmaatschappij. Een doorverwijzing vereist een zekere mate van positieve beïnvloeding; een passieve consument, die het niet uitmaakt wie de transactie afsluit en gewoon akkoord gaat met degene die de verkoper heeft gekozen, lijkt niet zo geneigd te zijn geweest. Evenzo kunnen sommige consumenten hun eigen redenen hebben om dezelfde titelmaatschappij te gebruiken als hun verkoper, los van enige invloed van de verkoper: misschien waren ze een terugkerende klant, zagen ze een aantrekkelijke advertentie of spraken ze met iemand anders over de aanbieder. Een andere rechtbank zou deze kwestie heel anders kunnen hebben beoordeeld.
Of de eisers grondwettelijk en prudentieel bevoegd waren
De rechtbank concludeerde eenvoudigweg en terecht dat de beweringen van de eisers rechtsgeldig waren. De verdediging slaagde er niet in steun te vinden in een RESPA-uitspraak van het Fourth Circuit Court of Appeals, Baehr, waarin de rechtbank de afwijzing van een RESPA-zaak wegens gebrek aan rechtsgeldigheid op grond van artikel III bevestigde (zie onze eerdere berichtgeving over die uitspraak hier). In Baehr (in het belang van volledige openheid, een zaak die werd verdedigd door de auteurs van dit artikel) slaagden de eisers er niet in een concreet en specifiek nadeel aan te voeren, aangezien hun enige beweerde schade het ontnemen van eerlijke en onpartijdige concurrentie tussen aanbieders van afwikkelingsdiensten was. In tegenstelling tot Baehr, waar de eisers toegaven dat de prijzen die door het onderliggende eigendomsrechtbedrijf werden aangerekend eerlijk en concurrerend waren en dat het eigendomsrechtbedrijf een goede servicekwaliteit leverde, beweerden de Kallais dat de eigendomsrechtfiliaal van de bouwer hen te veel in rekening bracht. Het hof oordeelde dat dit voldoende was voor een motie tot afwijzing om een concreet nadeel aan te voeren.
Evenzo werd de procesbevoegdheid duidelijk vastgesteld op basis van het feit dat de eisers – personen die volgens de rechtbank naar de titelmaatschappij zouden zijn doorverwezen in ruil voor iets van waarde – binnen de belangenzone vielen die RESPA beoogt te beschermen.
Geen haalbare vordering tegen de individuele eigenaren van de bouwer en de titelmaatschappij
De rechtbank heeft deze individuele gedaagden terecht afgewezen, omdat er geen beschuldigingen waren dat een van hen iets had gedaan dat in strijd was met RESPA. Eigenaren of aandeelhouders zijn niet automatisch aansprakelijk voor de handelingen van hun bedrijven, tenzij zij persoonlijk bij het gedrag betrokken zijn en er andere factoren zijn die de rechtbank rechtvaardigen om de bedrijfsmantel te doorbreken.
De grondslag voor de vermeende aansprakelijkheid van de titelmaatschappij is onduidelijk.
De vraag wat de titelmaatschappij precies heeft gedaan om artikel 8 van RESPA te overtreden, werd niet door de partijen aan de orde gesteld, maar had wel aan de orde kunnen worden gesteld. De verdediging en de rechtbank lijken te zijn uitgegaan van de veronderstelling dat, aangezien in de klacht werd beweerd dat de bouwer de smeergeldovereenkomst was aangegaan met de "aanwijzingen, goedkeuring en steun" van de titelmaatschappij, zowel de bouwer als de titelmaatschappij de wet hadden overtreden.
Artikel 8 van RESPA is echter alleen van toepassing op personen die iets van waarde 'geven' of 'accepteren' op grond van de overeenkomst of afspraak dat zaken zullen worden doorverwezen. In dit geval gaf de bouwer, zoals wordt beweerd, iets van waarde (namelijk een belofte om in de toekomst bonussen te betalen) en ontvingen de makelaars dit. Er ontbrak echter elke aanwijzing dat de titelmaatschappij een rol heeft gespeeld, behalve de vermeende aanwijzingen, goedkeuring en steun. De rechtbank ging ervan uit dat de beweringen van de eisers voldoende waren, wellicht in de veronderstelling dat dit element vergelijkbaar is met een soort "samenzwering om RESPA te overtreden" of een andere vorm van secundaire aansprakelijkheid. Of RESPA een dergelijke theorie ondersteunt, is echter op zijn zachtst gezegd twijfelachtig en is door ten minste één federale rechtbank verworpen.
Afsluitende gedachten over hoe deze zaak in de eerste plaats aanhangig is gemaakt
We krijgen vaak de vraag of toezichthouders RESPA strikt handhaven en of er particuliere rechtszaken zijn waarin verschillende gedragingen worden aangevochten die een risico kunnen vormen voor RESPA Sectie 8. Zoals de zaak Kallai illustreert, zullen zowel de overheid als de eisers in een class action-rechtszaak RESPA-maatregelen nemen in situaties die enige onduidelijkheid vertonen, ongeacht of de overheid RESPA momenteel hoog op de agenda heeft staan. Bovendien kan de potentiële blootstelling aan een RESPA-class action – driemaal de waarde van de schikkingsdienst die bij de overtreding betrokken is, plus de advocatenkosten voor een winnende eiser – enorm zijn.
We weten niet hoe de zaak Kallai is ontstaan. Het is mogelijk dat het gedrag van de bouwer in de loop van de tijd de aandacht heeft getrokken; in de klacht wordt beweerd dat de bouwer het jaar vóór de vermeende belofte om bonussen te betalen, in feite verwijzingsbonussen had betaald aan makelaars tijdens een "Team Christmas Party". Misschien heeft een concurrent hier lucht van gekregen en een klacht ingediend.
Uiteindelijk maakt het niet uit. De realiteit is dat naleving van sectie 8 van RESPA mogelijk is met behulp van deskundige externe adviseurs, en dat de risico's van niet-naleving (of zelfs vermeende niet-naleving) ernstig zijn.
