Tribunal Federal lê nas entrelinhas para permitir que uma reclamação invulgar ao abrigo da Secção 8 da RESPA prossiga

Em Kallai v. Jatola Homes, uma decisão recente ao abrigo da Secção 8 da Lei dos Procedimentos de Serviços de Liquidação Imobiliária (RESPA), um juiz do tribunal distrital federal de Ohio decidiu que as alegações dos queixosos coletivos ao abrigo da RESPA eram suficientes para avançar para além da fase de alegações. Ao decidir assim, o tribunal discutiu os fundamentos da Secção 8 e chegou a algumas conclusões surpreendentes sob a ótica de um padrão liberal de alegações.

A Secção 8 da RESPA proíbe qualquer pessoa de dar ou aceitar um «objeto de valor» de acordo com um acordo ou entendimento de que os serviços de liquidação serão referidos numa transação envolvendo um empréstimo hipotecário federal. Desde o início, o caso Kallai é incomum porque os demandantes eram compradores de imóveis e a sua teoria RESPA não incluía nenhuma alegação de que o seu próprio agente comprador estivesse envolvido no acordo de comissão ilegal alegado. Os demandantes também não alegaram que o suborno prometido foi realmente entregue pela parte que supostamente recebeu a indicação. Examinamos abaixo como o tribunal interpretou a queixa nas entrelinhas para permitir que o caso prosseguisse, apesar dos desafios razoáveis da defesa por falta de fundamentação da alegação.

A alegação dos Kallais era que a construtora vendedora, com a orientação e aprovação da sua empresa afiliada de títulos, prometeu dar aos agentes imobiliários de uma determinada corretora um bónus monetário posteriormente, caso conseguissem indicar compradores ou vendedores para a afiliada de títulos. O agente imobiliário do vendedor estava associado a essa corretora; o agente imobiliário dos Kallais não estava. Ambas as partes utilizaram a afiliada de títulos na conclusão da compra dos Kallais. Ao que tudo indica, o bónus prometido não tinha sido efetivamente pago na altura em que o processo foi instaurado. Os Kallais alegaram que pagaram mais pelos serviços de títulos do que teriam pago se não fosse pela alegada violação da RESPA. 

Neste contexto, foram levantadas as seguintes questões relacionadas com a RESPA: 

• Uma mera promessa de pagar um bónus por uma indicação bem-sucedida é considerada uma «coisa de valor» nos termos da RESPA, mesmo que tal bónus nunca tenha sido pago? O tribunal Kallai considerou que sim.
  
  
• Um comprador pode apresentar uma reclamação RESPA quando o corretor responsável pela listagem, e não o corretor do comprador, é acusado de estar envolvido no acordo de comissão ilegal? O tribunal considerou que sim.
  
  
• Os demandantes tinham legitimidade constitucional e prudencial para apresentar a reclamação RESPA? O tribunal Kallai considerou que sim.
  
  
• Havia fundamentos para manter os proprietários individuais da corretora e da empresa de títulos no processo? O tribunal considerou que não.
  
  
• O que a empresa de títulos supostamente fez para violar a Seção 8 da RESPA? O tribunal não considerou essa questão.

A questão do «objeto de valor»

O tribunal analisou esta questão atentamente. Observou que, embora a lei RESPA defina «coisa de valor» como «qualquer pagamento, adiantamento, fundos, empréstimo, serviço ou outra contraprestação», o regulamento de implementação da RESPA detalha esse elemento, definindo-o como uma lista não exclusiva de itens valiosos, incluindo, entre outras coisas, «créditos que representam dinheiro que pode ser pago numa data futura» e «a oportunidade de participar num programa de geração de dinheiro». O tribunal observou ainda que, nos termos do regulamento da RESPA, «o termo "pagamento" é sinónimo de dar ou receber qualquer "coisa de valor" e não requer a transferência de dinheiro». Os autores, cientes deste quadro regulamentar, consideram o conceito tão abrangente que frequentemente observamos que, a menos que a «coisa» em questão seja recusada ou descartada, ela provavelmente será considerada.

Em Kallai, o tribunal concluiu que a promessa alegada de pagar bónus aos agentes imobiliários por indicações bem-sucedidas era, por si só, uma «contraprestação» dada aos agentes. Talvez a oferta tenha sido vista como uma oportunidade de participar numa oportunidade de ganhar dinheiro. O tribunal pode ter sido influenciado pelo facto de haver alegações de que bónus semelhantes foram pagos a outros agentes no ano anterior. Mas se isso não tivesse sido alegado, uma promessa inexequível seria realmente algo de valor? É uma decisão difícil, do ponto de vista jurídico, mas se for comprovado que o agente confiou na promessa e fez a indicação, é provável que seja elegível.

Os Kallais foram «indicados» no sentido da RESPA?

As alegações dos demandantes sobre este ponto eram vagas. Embora aparentemente tenham feito uma alegação conclusiva de que foram encaminhados para a afiliada de títulos pelo agente do vendedor, essa alegação carecia de qualquer conteúdo factual, exceto que o agente dos Kallais era um agente independente não associado à mesma corretora que o agente de listagem e que as partes usavam a mesma empresa de títulos. A defesa argumentou que faltava o elemento de «indicação» exigido, salientando que era perfeitamente possível que o agente dos compradores tivesse simplesmente escolhido essa empresa de títulos para os compradores. O tribunal não se deixou convencer.

De acordo com a RESPA, uma «indicação» é definida como qualquer ação oral ou escrita dirigida a uma pessoa, cujo efeito seja «influenciar afirmativamente» a seleção de um prestador de serviços de liquidação ou exigir o uso de tal prestador. O tribunal considerou que a queixa permitia uma inferência razoável de que o agente dos vendedores persuadiu, sugeriu ou talvez até exigiu o uso da afiliada de títulos do construtor. 

Embora essa análise fosse compreensível se o agente que fez a indicação representasse o consumidor indicado, ela parece basear-se em pouco mais do que especulação neste contexto. Não está claro o que, se é que houve alguma coisa, o agente do vendedor fez para persuadir ou exigir que os compradores utilizassem a empresa de títulos. Uma indicação requer alguma influência afirmativa; um consumidor passivo, que não se importa com quem fecha a transação e apenas concorda em utilizar quem quer que seja que o vendedor tenha selecionado, não parece ter sido tão predisposto. Da mesma forma, alguns consumidores podem ter as suas próprias razões para usar a mesma empresa de títulos que o vendedor, independentemente de qualquer influência do vendedor: talvez fossem clientes habituais, tivessem visto um anúncio apelativo ou tivessem falado com outra pessoa sobre o fornecedor. Outro tribunal poderia muito bem ter visto esta questão de forma diferente.

Se os demandantes tinham legitimidade constitucional e prudencial

O tribunal concluiu facilmente, e de forma adequada, que as alegações dos demandantes conferiam legitimidade. A defesa não conseguiu obter apoio de uma decisão RESPA do Quarto Tribunal de Apelações do Circuito, Baehr, na qual o tribunal confirmou a rejeição de um caso RESPA por falta de legitimidade do Artigo III (veja a nossa cobertura anterior dessa decisão aqui). No caso Baehr (para fins de total transparência, um caso defendido pelos autores deste artigo), os demandantes não alegaram um dano concreto e específico, sendo que o único dano alegado era a privação de uma concorrência justa e imparcial entre prestadores de serviços de liquidação. Ao contrário do caso Baehr, em que os demandantes admitiram que os preços cobrados pela empresa de títulos subjacente eram justos e competitivos e que a empresa de títulos prestava serviços de boa qualidade, os Kallais alegaram que a afiliada de títulos da construtora lhes cobrou valores excessivos. O tribunal considerou que isso era suficiente para uma moção de indeferimento para alegar um dano concreto. 

Da mesma forma, a legitimidade processual foi claramente estabelecida com base no facto de os demandantes — pessoas que, segundo o tribunal, teriam sido encaminhadas à empresa de títulos em troca de algo de valor — estarem dentro da zona de interesses que a RESPA pretende proteger. 

Não há nenhuma reclamação viável contra os proprietários individuais da construtora e da empresa de títulos.

O tribunal rejeitou corretamente esses réus individuais porque não havia alegações de que qualquer um deles tivesse feito algo que violasse a RESPA. Proprietários ou acionistas não são automaticamente responsáveis pelas ações de suas empresas, a menos que estejam pessoalmente envolvidos na conduta e haja outros fatores que justifiquem o tribunal romper o véu corporativo. 

A base da alegada responsabilidade da empresa titular não é clara.

A questão do que a empresa de títulos fez para violar a Secção 8 da RESPA não foi levantada pelas partes, mas poderia ter sido. A defesa e o tribunal parecem ter agido sob a premissa de que, como a queixa alegava que o construtor celebrou o acordo de suborno com a «orientação, aprovação e apoio» da empresa de títulos, tanto o construtor quanto a empresa de títulos violaram a lei.

No entanto, a Secção 8 da RESPA aplica-se apenas a pessoas que «dão» ou «aceitam» algo de valor de acordo com o contrato ou entendimento de que o negócio será encaminhado. Neste caso, conforme alegado, o construtor deu algo de valor (ou seja, uma promessa de pagar bónus numa data futura) e os agentes imobiliários receberam-no. No entanto, faltava qualquer indicação de que a empresa de títulos tivesse desempenhado algum papel, exceto pela alegada orientação, aprovação e apoio. O tribunal considerou que as alegações dos queixosos eram suficientes, talvez pensando que este elemento é semelhante a uma espécie de «conspiração para violar a RESPA» ou outra forma de responsabilidade secundária. No entanto, é duvidoso que a RESPA chegue a tal teoria e esta foi rejeitada por pelo menos um tribunal federal.    

Considerações finais sobre como este caso foi apresentado inicialmente

Muitas vezes nos perguntam se os reguladores estão a aplicar rigorosamente a RESPA e se há ações privadas contestando várias condutas que poderiam representar um risco à Seção 8 da RESPA. Como ilustra o caso Kallai, independentemente de o governo estar atualmente a dar prioridade à RESPA ou não, tanto o governo quanto os advogados da ação coletiva dos demandantes alegarão ações da RESPA em situações que apresentam alguma ambiguidade. Além disso, a exposição potencial envolvida numa ação coletiva RESPA — três vezes o valor do serviço de liquidação envolvido na violação, mais os honorários advocatícios do queixoso vencedor — pode ser formidável.

Não sabemos como surgiu o caso Kallai. É possível que a conduta do construtor tenha chamado a atenção ao longo do tempo; a queixa inclui uma alegação de que, no ano anterior à prometida promessa de pagamento de bónus, o construtor teria, na verdade, pago bónus de indicação a agentes numa «Festa de Natal da Equipa». Talvez um concorrente tenha ficado a saber disso e tenha reclamado. 

No final das contas, isso não importa. A realidade é que o cumprimento da Seção 8 da RESPA é possível com assessoria jurídica externa especializada, e os riscos de não cumprimento (ou mesmo de possível não cumprimento) são graves.